Podnájem představuje odvozený právní vztah k užívání nemovitosti, který vzniká na základě dohody mezi nájemcem a podnájemcem. Nájemce zde vystupuje jako osoba, která má danou věc (typicky byt nebo nebytový prostor) v nájmu od vlastníka, a umožňuje její další užívání jiné osobě – podnájemci.

Podnájemce není v přímém právním vztahu s vlastníkem nemovitosti, a proto jeho práva a povinnosti jsou závislá na nájemním vztahu. Tato závislost znamená, že zánikem nájmu automaticky zaniká i podnájem, bez ohledu na to, zda by jinak trvalé užívání bylo mezi nájemcem a podnájemcem dohodnuto na delší dobu.

Podnájem je běžnou formou užívání prostor například při spolubydlení, krátkodobém pronájmu části bytu, nebo u družstevních bytů, kde člen družstva poskytuje užívání bytu třetí osobě. Občanský zákoník umožňuje podnájem jen tehdy, pokud s ním pronajímatel výslovně souhlasí, ledaže jde o přechodné ubytování jiné osoby v bytě nájemce, které neznamená trvalé přenechání bytu k užívání.

Z hlediska ochrany práv je podnájemce v slabším postavení než nájemce. Na rozdíl od nájemce nemá například přednostní právo k uzavření nové smlouvy, ochranu před výpovědí nebo nárok na náhradní bydlení po skončení podnájmu. Jeho právní jistota je proto výrazně nižší a závisí na dodržování povinností nájemce vůči vlastníkovi bytu.

V případě porušení povinností z nájemní smlouvy ze strany nájemce (například nezaplacení nájemného nebo užívání bytu v rozporu se smlouvou) může pronajímatel nájem ukončit, čímž automaticky zaniká i podnájemní vztah. Podnájemce v takové situaci nemá vůči vlastníkovi žádné právní nároky.

Podnájem může být sjednán na dobu určitou i neurčitou, a jeho ujednání by mělo vždy jasně vymezit:

rozsah a účel užívání prostor,

výši a způsob úhrady podnájemného,

práva a povinnosti podnájemce (např. údržba, užívání společných prostor),

a podmínky ukončení.

Správně nastavená podnájemní smlouva chrání nájemce i podnájemce před spory a umožňuje přehledné vymezení odpovědnosti za případné škody či nedoplatky.