Měli všechno připravené.

Nabídku, akceptaci, cenu i vůli převést.

Jen ne „tutéž listinu“.

Předkupník napsal, že nabídku přijímá. Prodávající zaslali písemnou nabídku, přiložili kopii kupní smlouvy s třetí osobou, stanovili cenu 300 000 Kč.

Vše působilo právně i lidsky správně.

A přesto — katastr návrh na vklad zamítl.

Proč?

Protože podpisy nebyly na jedné listině.

1. Jak se to stalo: příběh případu

Prodávající (žalobci b) a c)) nabídli spoluvlastníkovi (žalobci a)) využití jeho předkupního práva. Nabídka z 26. února 2024 stanovila cenu, podmínky a obsahovala větu:

„Bude-li mít předkupník zájem, bude mezi stranami uzavřena kupní smlouva za těchto podmínek.“

Předkupník reagoval 8. dubna 2024 listinou:

„Nabídku přijímám.“

Dvě samostatné listiny, obě podepsané, obě formálně správné.

Nakonec spojeny sponkou — a podány na katastr.

Katastr návrh zamítl.

Důvod? Podpisy nebyly na jedné listině, a nabídka sama o sobě nepřeváděla vlastnické právo.

Soudy všech stupňů rozhodly shodně. A Nejvyšší soud to 23. září 2025 potvrdil.

2. Co vlastně zákon říká

Podle § 560 OZ musí mít právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí právo k nemovitosti, písemnou formu:

"Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší."

A podle § 561 odst. 2 OZ:

„Jedná-li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině při právním jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, anebo kterým se takové právo mění nebo ruší.“

Zní to formálně. Ale důsledky jsou velmi praktické:

Pokud podpisy nejsou na jedné listině, smlouva neexistuje.

A katastr nemůže provést vklad.

3. Nejvyšší soud: dvě klíčové otázky

Soud řešil dvě zásadní věci:

1) Musí být podpisy na jedné listině i tehdy, když jde o realizaci předkupního práva?

2)  Je § 2147 OZ (úprava předkupního práva) výjimkou z § 561 OZ?

Odpověď první: Ano, musí.

„Požadavek podpisů na téže listině se uplatní také vzhledem k ofertě i akceptaci nabídky na využití předkupního práva, pokud má tato nabídka být sama způsobilá zřizovat nebo převádět věcné právo k nemovité věci.“

Jinými slovy:

• Pokud má listina (nabídka + přijetí) sama převádět vlastnictví, musejí být podpisy na jednom dokumentu (jedné listině).

• Pokud má jít jen o závazek uzavřít smlouvu později, nestačí.

Nestačí, že je záměr jasný. Nestačí, že strany souhlasí.

Bez jedné listiny není právní jednání.

Odpověď druhá: Ne, § 2147 OZ není 

výjimkou.

Dovolatelé tvrdili, že předkupní právo má vlastní režim a § 561 OZ se nepoužije.
Nejvyšší soud to odmítl:

„Poměr speciality zde tak není vázán na konkrétní zasazení právního jednání, ale na jeho předmět, tedy na dispozici s právem k nemovité věci (v podobě převodu či zřízení takového práva).“

Tedy: § 2147 OZ řeší obsah nabídky (musí být písemná).

§ 561 OZ řeší formu právního jednání (musí být na jedné listině).

Nejde o duplicitu, ale o dvě vrstvy ochrany.

Forma chrání jistotu — nejen vůli.

4. Proč zákon trvá na „téže listině“

Převod nemovitosti není běžný obchod.

Zasahuje do veřejného registru, má dopad na třetí osoby, často se váže k úvěrům, zástavám, investicím.

Zákon proto vyžaduje, aby z listiny bylo bez pochyb patrné:

• kdo co převádí,

• komu,

• za jakou cenu,

• a že se na tom obě strany shodly na stejném textu.

5. Nejde o formalismus. Jde o jistotu.

Mnozí vnímají formu jako byrokracii. Ale zákon ji chápe jako pojistku jistoty.

Bez ní by nebylo možné věřit ani katastru, ani smlouvám.

Představte si, že by vám banka poskytla úvěr na nemovitost, kde podpisy nejsou na jedné listině.

Jak by dokázala, že smlouva vůbec existuje?

Právní jistota není překážka — je to infrastruktura důvěry.

6. Co to znamená v praxi

Kdy musí být podpisy na téže listině:

• u každé kupní smlouvy k nemovitosti,

• při realizaci předkupního práva, pokud nabídka + přijetí přímo převádí vlastnictví,

• u právních jednání, která zřizují nebo převádějí věcná práva (zástava, služebnost apod.).

Kdy nemusí:

• když se jedná o předkupní nabídku, která pouze zakládá povinnost uzavřít kupní smlouvu později.
  (V tom případě musí být následná smlouva uzavřena písemně na jedné listině.)

7. Dvě správné cesty (a jedna slepá)

Varianta A – Převod již akceptací

• Text listiny obsahuje: „Přijetím této nabídky dochází k převodu vlastnického práva.“

• Obě strany podepíší tentýž dokument.

• Taková listina může být přímo podkladem pro vklad.

Varianta B – Dvoufázové řešení

• Nabídka + akceptace = dohoda, že bude uzavřena kupní smlouva.

• Následně se uzavírá samostatná kupní smlouva, splňující § 560 a § 561 OZ.

Varianta C – Chybně

• Nabídka a akceptace na dvou listech, sešité, bez kupní smlouvy.

• Bez účinku převodu.

• Výsledek: vklad zamítnut.

3 hlavní poznatky

1) Forma je hranice existence smlouvy.
Vůle bez téže listiny neznamená převod.

2) Předkupní právo není zkratka.
Jakmile má nabídka převádět vlastnictví, platí § 561 OZ naplno.

3) Spojit sponkou nestačí.
Bez jedné podepsané listiny katastr nikdy neuzná převod.