Představte si, že po dvacet let sekáte trávu, platíte daň z nemovitosti a staráte se o kus pozemku, který považujete za svůj. Nikdy vás nenapadlo, že by tomu mohlo být jinak. Až jednoho dne zjistíte, že podle katastru nepatří vám, ale úplně cizí osobě.

V takové chvíli se většina lidí smíří s tím, že „papír prostě rozhoduje“. Ale co když právo vidí dál než zápis? Co když existuje způsob, jak se po letech užívání stát vlastníkem — i bez dobré víry?

Právě o tohle šlo v případu, který v roce 2025 řešil Nejvyšší soud ČR. A jeho závěr přepsal dosavadní chápání vydržení.

1. Příběh, který začal dávno před sporem

Manželé z Pardubic obývali dům se zahradou, ohraničenou plotem už od čtyřicátých let. K tomuto pozemku přiléhal ještě další pás země o výměře 559 m². Stejná tráva, stejný plot, stejná rodina. Platili daň, udržovali, hospodařili.

Až v roce 2016 zjistili, že „jejich“ parcela je podle katastru psaná na jiného vlastníka. Obrátili se na soud s tvrzením, že pozemek vydrželi.

Soudy nižších stupňů jim však nevyhověly: tvrdily, že nemohli být v dobré víře, protože výměra, kterou užívali, byla větší než ta, kterou kdysi koupili. Podle těchto soudů tedy chyběla základní podmínka vydržení.

Jenže pak přišlo dovolání – a Nejvyšší soud.

2. Nejvyšší soud: Vydržet lze i bez dobré víry

Rozsudek sp. zn. 22 Cdo 1820/2025 přinesl jasný vzkaz:
K mimořádnému vydržení není potřeba dobrá víra, ale jen absence nepoctivého úmyslu.

Zní to jako slovíčkaření, ale jde o zásadní rozdíl.

Dobrá víra znamená, že jste přesvědčeni, že vám věc patří.

Nepoctivý úmysl znamená, že víte, že vám nepatří, a přesto si ji chcete přisvojit.

A mezi tím je prostor, kde působí právě mimořádné vydržení podle § 1095 o. z. — institut, který chrání poctivou realitu proti formalismu papírového vlastnictví.

3. Co rozhoduje: okamžik, kdy se držby chopíte

Klíčový moment je začátek.

Pokud se držby chopíte bez nepoctivého úmyslu – tedy s přesvědčením, že nikomu neškodíte, že jednání je přirozené a férové – vaše držba má právní kvalitu, která se může po dvaceti letech proměnit ve vlastnické právo.

A pokud se po letech dozvíte, že v katastru je zapsán někdo jiný? To samo o sobě vaši pozici nezničí.

Jak řekl Nejvyšší soud:

„Nepoctivý úmysl držitele brání vydržení jen tehdy, existoval-li při uchopení držby. To, že držitel později zjistí, že není vlastníkem, na jeho úmyslu zpravidla nic nemění.“

4. Kdo nese důkazní břemeno

Zásadní je i to, že soud přenesl důkazní břemeno.

Není na držiteli, aby dokazoval, že byl poctivý.

Je na vlastníkovi, aby prokázal, že držitel jednal nepoctivě.

A to se v praxi často nepodaří. Když někdo po desetiletí pečuje o pozemek, platí daně, zvelebuje ho a nikdo se neozývá, je obtížné tvrdit, že jednal s nečestným úmyslem.

5. Jak mimořádné vydržení funguje v praxi

Zákon říká, že vydržet lze i bez právního titulu, pokud držba trvá dvacet let a není v nepoctivém úmyslu.

Rozhodující je reálné užívání, nikoli katastrální zápis.

Typické situace:

• dlouhodobé užívání pruhu pozemku za plotem, který se „ztratil“ při dávné změně hranic,

• rodinné zahrady, které navazují na sousední parcely,

• historické omyly v měření či převodech.

Ve všech těchto případech může soud uznat, že držitel, který jednal poctivě a nikomu neubližoval, se stal vlastníkem — protože právo chrání faktický stav, který trvá desítky let.

6. Co to znamená pro vlastníky

Rozsudek má i odvrácenou stranu: pro skutečné vlastníky je to varování.

Pokud někdo drží vaši nemovitost a vy proti tomu dvacet let nic nepodniknete, můžete o ni přijít.

Pasivita se v soukromém právu nevyplácí.

Zákon stojí na zásadě „právo přeje bdělým“ – vigilantibus iura scripta sunt.
A mimořádné vydržení je právě její nejtvrdší připomínkou.

7. Odlišný typ spravedlnosti

Mimořádné vydržení je zvláštní forma spravedlnosti.

Nevyžaduje formální titul, ale dlouhodobou poctivost.

Nechrání toho, kdo si přivlastní cizí, ale toho, kdo se o věc stará, i když se "spletl v papírech."

Nejvyšší soud tím potvrdil, že vlastnictví není jen o zápisu, ale i o odpovědnosti.

8. Příklad, který mluví za vše

Představte si pana Nováka. Dvacet pět let seká úzký pás země mezi svým domem a silnicí. Plot postavil jeho otec. Nikdo mu nikdy nic neřekl.

Když po letech zjistí, že pozemek patří městu, může se bránit: jeho držba nebyla v nepoctivém úmyslu a město po dvě desetiletí mlčelo.

Podle dnešní judikatury by měl reálnou šanci, že mu soud uzná vlastnické právo – právě díky mimořádnému vydržení.

9. Shrnutí

• Mimořádné vydržení nevyžaduje dobrou víru, ale jen absenci nepoctivého úmyslu.

• Rozhoduje stav při uchopení držby, ne pozdější zjištění o skutečném vlastnictví.

• Důkazní břemeno o nepoctivosti leží na (oficiálním) vlastníkovi.

• Dlouhodobá nečinnost (oficiálního) vlastníka může vést ke ztrátě jeho práva.

10. Závěrečný pohled Bold Legal

Mimořádné vydržení není trik, jak obejít katastr.

Je to nástroj, který navrací rovnováhu mezi "papírem" a realitou.

Chrání ty, kdo konají čestně a dlouhodobě se starají o to, co stát nebo předci dávno zapomněli zapsat.

A současně varuje všechny vlastníky: kdo spí, může o své právo přijít.