Představte si, že kupujete novostavbu, dům, který není součástí pozemku.

Dům stojí, má střechu, okna i garáž, možná v něm už dokonce hoří v krbu. Developer vám říká: „Katastr to teprve zapíše, ale smlouvu můžeme podepsat hned.“ Vy zaplatíte, podepíšete a máte pocit, že jste majitelem.

Jenže… právně nejste.

A přesně o tom je čerstvé rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2025, sp. zn. 22 ICdo 61/2023, které potvrdilo zásadní princip:

Bez zápisu do katastru nemovitostí nevzniká vlastnické právo – ani když dům fyzicky existuje.

Byla stavba součástí pozemku?

Tohle je otázka, která rozhodovala celý případ.

Na první pohled by se mohlo zdát, že dům postavený na pozemku je jeho součástí. Jenže právo na to má jiný pohled – vlastnictví pozemku a stavby nemusí být vždy spojeno.

V tomto sporu byl dům postaven na cizím pozemku, který patřil žalobkyni.

Stavbu zhotovil nájemce – společnost GREMIUS GROUP – a to jen dočasně, na základě nájemní smlouvy. Ta výslovně stanovila, že po skončení nájmu může být dům buď odkoupen pronajímatelem, nebo odstraněn.

Z toho je patrné, že záměr stran nikdy nesměřoval k tomu, aby se stavba stala součástí pozemku. Naopak – obě strany s ní nakládaly jako se samostatnou věcí.

A přesně tak to posoudil i Nejvyšší soud.

Rodinný dům s garáží byl podle něj nadzemní stavbou spojenou se zemí pevným základem, tedy nemovitostí, která podléhá zápisu do katastru nemovitostí podle § 3 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

Proto ji nebylo možné převést pouhou smlouvou – vlastnictví mohlo přejít až zápisem.

Kdyby šlo o stavbu, která by se stala součástí pozemku, bylo by řešení jiné.

Jenže tady byly pozemek a stavba ve vlastnictví různých osob, takže zákon jednoznačně říká: jde o samostatnou nemovitou věc.

A právě tato skutečnost – že dům nebyl součástí pozemku – stála v jádru rozhodnutí.

Kupující se mohla spoléhat na smlouvu, ale právně ji vlastnictví k domu minulo o celý zápis v katastru.

Když dům „existuje“, ale právo ještě ne

V českém právu je dům něco víc než jen stavba.

Aby mohl existovat právně, musí být nejen postaven, ale i zapsán v katastru nemovitostí. Teprve zápis mu dává právní identitu – rodný list mezi nemovitostmi.

V praxi ale často vznikají situace, kdy se obchod uzavře dřív, než je dům zapsán.
Developer spěchá s prodejem, kolaudace ještě probíhá a katastr „počká“.

Kupující zaplatí, převezme klíče, dokonce už bydlí – ale vlastníkem ještě není.

Takový dům existuje jen fyzicky, ne právně.

A to je zásadní rozdíl, který v případě problémů rozhoduje o všem.

Jak se k tomu postavil Nejvyšší soud

Příběh, který se dostal až k Nejvyššímu soudu, by mohl být scénářem z developerské praxe.

Společnost GREMIUS GROUP postavila na pronajatém pozemku vzorový rodinný dům s garáží.

Stavba měla sloužit k prezentaci klientům, a tak ji firma ani nezapisovala do katastru – neměla přidělené číslo popisné a kolaudace nebyla dokončena. Pozor, tato stavba nebyla součástí pozemků,

Později dům prodala jiné společnosti a ta jej prodala dál konečné kupující.

Kupující zaplatila, dům převzala a po letech požádala o jeho zápis do katastru.

Jenže mezitím skončil původní vlastník v insolvenci.

A vyvstala otázka: byla kupující vůbec vlastníkem?

Nižší soudy řekly ano – převod se stal podpisem smlouvy.

Nejvyšší soud to však otočil:

Pokud má stavba charakter nemovitosti podle zákona, nelze ji převést jinak než vkladem do katastru.

A dům, který má pevný základ a přiděluje se mu číslo popisné, nemůže být nikdy považován za pouhou „rozestavěnou“ nebo „dočasnou“ stavbu.

Zkrátka: dům je dům.

A s domem přichází povinnost zápisu.

Proč kupní smlouva nestačí

Kupní smlouva je samozřejmě základ – ale sama o sobě nepřenáší vlastnictví.
Je to jen slib, že k převodu dojde.

Skutečný přechod nastává až vkladem do katastru.

Právě tento princip je ukotven v § 1105 občanského zákoníku:

„Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se vlastnictví zápisem do takového seznamu.“

Nejvyšší soud zdůraznil, že toto pravidlo platí i tehdy, když dům zatím zapsán není, ale měl by být.

Zákon tedy nerozlišuje mezi „zapsaným“ a „nezapsaným“ domem – rozhodující je, zda k zápisu povinně patří.

Co to znamená v praxi

Představme si, že developer postaví šest rodinných domů.

Pět už má kolaudaci a zápis, šestý ne.

Z pohledu právního stavu je pět domů převoditelných, šestý nikoli.

Kupní smlouva na ten šestý má sice všechny náležitosti, ale dokud se neprovede zápis, nevzniká vlastnictví.

Zní to formálně? Možná. Ale má to logiku:
Katastr není jen „evidence“, je to veřejný seznam práv.
Jeho údaje jsou závazné, poskytují právní jistotu.

A právě proto musí být každý převod do něj promítnut – jinak se ve světě práv vlastně nestal.

Mýtus „dobré víry“

Kupující se často hájí tím, že byli „v dobré víře“ – že nevěděli, že zápis chybí.
Jenže tady narážejí na hranici zákona.

Podle § 1109 o. z. lze sice nabýt vlastnictví v dobré víře od neoprávněného,
ale pouze k věcem, které se do katastru nezapisují.
U domů, které zapsány být mají, to neplatí.
Soud k tomu dodal klíčovou větu:

„Nabytí od neoprávněného nelze připustit u nemovitosti, která podléhá zápisu do katastru, byť tam dosud není evidována.“

Zjednodušeně:
dobrá víra vás nezachrání, pokud kupujete dům, který měl být zapsán, ale nebyl.

Co hrozí, když k zápisu nedojde

Nejde jen o teoretickou otázku.
Pokud se převod neprovede zápisem, může mít kupující jen velmi slabou pozici:

• V insolvenčním řízení může být dům zahrnut do majetkové podstaty prodávajícího.

• Banka nemusí uznat vlastnictví a odmítne financování či zástavu.

• Katastr odmítne další převod, protože převodce není zapsaný vlastník.

• A v krajním případě může dům připadnout úplně někomu jinému.

To vše přitom vznikne z jedné „malé“ chyby – opomenutí zápisu.

Proč se chybuje tak často

V praxi to bývá prosté: stavební proces se vleče, developer chce uzavřít prodeje co nejdřív.
Kupující bývá rád, že má dům „na klíč“, a právní stránku považuje za formalitu.
Jenže ve chvíli, kdy katastr ještě nemá stavbu zapsanou, smlouva nemůže přenést vlastnictví.

Mnozí se domnívají, že když dům ještě není zkolaudován, může být považován za rozestavěnou stavbu – tedy věc, která zápisu nepodléhá.
Nejvyšší soud to ale odmítl.
Jakmile je dům dokončen, má obvodové zdi a střechu, je z pohledu zákona nemovitostí zapisovanou do katastru.
A tím je rozhodnuto.

Jak se chránit jako kupující

Kupní smlouvu nechte vždy prověřit advokátem, který ověří, zda je stavba připravena k zápisu.
Zajímejte se, zda má přidělené číslo popisné nebo evidenční, zda existuje geometrický plán a zda je podána žádost o kolaudaci.
Ideální je, pokud se návrh na vklad podá okamžitě po podpisu smlouvy a část kupní ceny zůstane v úschově do doby, než bude vklad proveden.

Tím chráníte nejen svou investici, ale i právní jistotu – protože dokud vás katastr nezapíše, nejste vlastníkem.

Co by si měli pohlídat developeři

Rozhodnutí Nejvyššího soudu má dopad i na stavební firmy a developery.
Pokud prodávají dům, který není zapsán, riskují nejen neplatnost převodu, ale i budoucí spory s kupujícím.

Správný postup je jednoduchý:

1. dokončit kolaudaci,

2. přidělit číslo popisné,

3. zapsat stavbu do katastru,

4. teprve poté uzavírat kupní smlouvy.

Převádět „vzorové domy“ nebo „nezkolaudované objekty“ je lákavé, ale právně nebezpečné.

Vlastnické právo: neviditelná čára v zemi

Nejvyšší soud svým rozsudkem připomněl i hlubší princip.
Katastr nemovitostí je hranice mezi tím, co je „skutečné“, a tím, co je právně uznané.
Dům bez zápisu je jako občan bez rodného listu – existuje, ale nikdo mu to neuzná.

Právní jistota na realitním trhu stojí právě na této jednoduché, ale pevné čáře.
Kdo je zapsán, ten vlastní.
Kdo není, ten riskuje.

Shrnutí

Rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 ICdo 61/2023 potvrdilo, že:

• Vlastnické právo k nemovitosti vzniká až zápisem do katastru.

• Kupní smlouva je pouze závazkem, nikoli převodem.

• Dobrá víra kupujícího nehraje roli, pokud jde o nemovitost zapisovanou do katastru.

• Developer i kupující musí před převodem ověřit, že dům splňuje podmínky pro zápis.

3 hlavní poznatky z rozhodnutí

1. Bez zápisu není vlastnictví.
   Dokončený dům se stává vaším až v okamžiku, kdy vás katastr zapíše.

2. Neopírejte se o dobrou víru.
   U nemovitostí zapisovaných do katastru ji soudy neuznávají.

3. Zápis je právní jistota.
   Chrání kupujícího, developera i financující banku – a dává právní váhu tomu, co by jinak zůstalo jen na papíře.