Každá stavba má své „mouchy“. Rozdíl je v tom, zda nad nimi mávnete rukou — nebo je uchopíte tak, aby se z drobné nepříjemnosti nestal vleklý spor. Tento článek shrnuje přesně to, na co máte jako objednatel (investor) právo, kdy a jak to uplatnit, a jak se vyhnout nejčastějším chybám. Právní obsah níže přesně odpovídá úpravě v občanském zákoníku a citované judikatuře; nespekulujeme, jen zpřehledňujeme.

Co si z článku odnesete (stručně)

• Kdy je něco vadou a proč je klíčové mít přesný popis díla ve smlouvě.

• Zjevná vs. skrytá vada: rozdíly, lhůty, důkazní pastičky.

• Zákonná odpovědnost vs. záruka za jakost: co platí vždy a co jen, když je to sjednané.

• „Vědomé“ vady a nedodělky: proč se jich zhotovitel neschová ani po uplynutí lhůt.

• Jak správně oznámit vadu a zvolit nárok (odstranění, sleva, výjimečně odstoupení).

• Jak se určuje výše slevy a kdy můžete pozastavit část ceny do odstranění vady.

• Proč bez smluvního ujednání nemáte nárok na úhradu vlastních nákladů na opravu.

• Jak odlišit práva z vad od nároku na náhradu škody (a proč je to důležité).

Právní rámec bez kouře a zrcadel

Občanský zákoník upravuje práva objednatele z vad díla ve více částech:

• Smlouva o dílo – obecně k vadám díla: § 2615–2619.

• Vady stavebního díla: § 2629–2630.

• Analogické použití pravidel z kupní smlouvy:
  Vadné plnění: § 2099–2112,
  Záruka za jakost: § 2113–2117.

Tento mix ustanovení tvoří pevnou právní kostru, na které stojí všechno podstatné níže.

Co je „vada díla“ a proč smlouva rozhoduje o všem

Podle § 2615 odst. 1 má dílo vadu, neodpovídá-li smlouvě. Klíčová věta. Proto ve smlouvě (nebo jejích přílohách) co nejpřesněji popište parametry díla – funkční, materiálové i estetické vlastnosti, toleranční pole, požadované standardy apod.

Pozor na ČSN: Obecná povinnost provést dílo podle ČSN neexistuje, pokud na ně neodkazuje právní předpis nebo si strany výslovně neupraví závaznost ČSN ve smlouvě (srov. nález ÚS Pl. ÚS 40/08). Chcete-li určitý standard, napište ho do smlouvy.

Typologie vad (bez změny právní podstaty):

• Zjevné × skryté (viz dále).

• Faktické (např. zatékání) × právní (např. zástavní právo).

• Jakostní vady, vady obalu, vady dokumentace (např. vadně zpracovaná dokumentace skutečného provedení).

• Nedodělky a dokonce i zhotovení jiné věci, než bylo ve smlouvě.

Zjevná vs. skrytá vada: proč na tom stojí celý spor

• Zjevná vada je ta, kterou objednatel při převzetí díla mohl poznat při vynaložení obvyklé pozornosti (nerovná dlažba, trhliny, nerovnost podlahy viditelná okem).

• Postup: Při předání řádně prohlédnout, vadu zapsat do předávacího protokolu a nechat potvrdit zhotovitelem.

• Skrytá vada se nepozná ani při obvyklé pozornosti a projeví se až po předání. 

• Postup: Oznámit bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději do 5 let od převzetí stavby (§ 2629).

Judikatura k hraně mezi „zjevnou“ a „skrytou“:
Nejvyšší soud (sp. zn. 32 Odo 1387/2005, 29. 3. 2007) konstatoval, že za zjevné nelze považovat vady, které lze zjistit jen destrukcí díla nebo se naplno projeví až při užívání. Byť šlo o movité věci[1], závěr se analogicky používá i u staveb.

Lhůty nejsou formalita:

• Zjevná vada: oznámit při převzetí (srov. § 2617 a § 2112).

• Skrytá vada: bez zbytečného odkladu po zjištění, max. do 5 let od převzetí (§ 2629).

• Důsledek zmeškání: Pokud objednatel lhůtu nedodrží a zhotovitel v řízení namítne, soud práva z vad nepřizná.

• Doručení se počítá! Nestačí odeslat v poslední den lhůty – musí být doručeno ve lhůtě. Uchovejte proto důkaz o doručení (datová schránka, doručenka, e-podací dodejka, potvrzený e-mail s kvalifikovaným časovým razítkem apod.).

Materiály dodané objednatelem: odpovědnost zhotovitele nekončí u brány

Zhotovitel odpovídá i za vady způsobené nekvalitním materiálem použitým při výstavbě – i když materiál dodal objednatel (NS, sp. zn. 23 Cdo 3168/2013, 18. 12. 2013). 

Výjimka: jen když zhotovitel bez zbytečného odkladu upozorní na nevhodnost materiálu (§ 2594).

Zákonná odpovědnost vs. záruka za jakost (a proč je to velký rozdíl)

1) Zákonná odpovědnost (platí vždy)

Zhotovitel odpovídá za vady, které dílo mělo při předání. Dále odpovídá i za jiné vady, pokud je způsobil porušením svých povinností (§ 2617).

„Vědomá“ vada a proč zhotovitel neuspěje s námitkou prodlení:
Podle § 2112 odst. 2 zhotovitel nemůže namítat opožděné oznámení, jestliže jde o vadu, o které věděl nebo musel vědět v době předání.

• Příklad z praxe: NS (sp. zn. 32 Odo 1604/2006, 10. 12. 2008) – polykarbonátové desky ve světlíku byly osazeny opačně (UV vrstva dovnitř). Vada se projevila až po uplynutí zákonné i smluvní lhůty, přesto soud rozhodl, že zhotovitel musel vědět, že montuje špatně, a odpovídá i po lhůtách.

• Nedodělky bývají typicky považovány za „vědomé“ vady (ÚS I. ÚS 1052/10, 29. 9. 2010; NS 32 Cdo 2290/2014, 19. 4. 2016).

2) Záruka za jakost (jen když je sjednaná)

Zhotovitel se zárukou zavazuje, že dílo bude po stanovenou dobu způsobilé k obvyklému použití nebo si zachová vlastnosti (§ 2113–2117).

Výhoda pro objednatele: během záruční doby může vyžadovat odstranění vady, aniž by musel dokazovat všechny předpoklady jako u zákonné odpovědnosti. Záruka je dnes standard; často se pro různé části stavby sjednává různá délka.

Výjimka: Práva ze záruky nejsou, pokud vadu po předání způsobí vnější událost (povodeň, požár, vichřice) nebo jiná osoba (§ 2116).

Jak správně uplatnit vadu (a nic nezkazit)

Aby byla práva zachována, potřebujete ve lhůtě doručit zhotoviteli oznámení, které:

1. Identifikuje vadu nezaměnitelným způsobem
   – popis jevu (v čem spočívá, jak se projevuje), kde se nachází, případně s fotodokumentací/označením výkresu.

2. Zvolí konkrétní právo z vady
   – typicky odstranění vady nebo přiměřenou slevu. Volbu můžete sdělit hned nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady.

Důležité: Po zvolení nároku jej nemůžete jednostranně měnit. Výjimka: Pokud zhotovitel vadu neodstraní v přiměřené lhůtě nebo odmítne odstranit, můžete místo toho požadovat slevu nebo odstoupit (§ 2106 odst. 2).

Promlčení žaloby: Právo podat žalobu na plnění z vad se promlčuje za 3 roky od včasného oznámení vady a zvolení práva[2]. Nečekejte „na věčné časy“.

Jaká práva z vad můžete uplatnit

Nepodstatné porušení smlouvy

Máte právo:

• na odstranění vady, nebo

• na přiměřenou slevu z ceny díla.

Podstatné porušení smlouvy[3]

K výše uvedenému přistupuje ještě právo odstoupit od smlouvy.

Ve stavební praxi je odstoupení krajní varianta s řadou praktických komplikací i pro objednatele. Nejčastěji se řeší odstranění vady nebo sleva.

Peníze až po muzice: právo pozastavit část ceny (§ 2108)

Zvolíte-li odstranění vady, můžete do odstranění neplatit část ceny odpovídající odhadované slevě. Jednoduše: nebudu platit to, co by bylo spravedlivé slevit, dokud nebude opraveno. Praktický a silný nástroj tlaku.

Jak se určuje výše slevy (bez univerzálního ceníku)

Obecným pravidlem je rozdíl mezi hodnotou díla bez vad a s vadami ke dni dodání (NS, sp. zn. 23 Cdo 1991/2008, 23. 6. 2010).

Hodnocení vady zohledňuje zejména:

• Náklady na odstranění,

• rozsah a závažnost vady,

• omezení užívání,

• snížení životnosti,

• estetické dopady, a

• další újmy (např. ušlý zisk v době oprav).

Velmi častý omyl: „Opravíme to sami a vy nám to proplatíte“

Bez výslovné smluvní úpravy nemá objednatel na úhradu vlastních nákladů na opravu právo (NS, sp. zn. 29 Odo 556/2003, 15. 4. 2004).

Doporučení do budoucna: Trvejte na smluvním ujednání, které umožní objednateli zajistit náhradní plnění na náklady zhotovitele, pokud vadu včas neodstraní.

Práva z vad ≠ nárok na náhradu škody

Obojí může běžet paralelně, ale nelze duplicitně žádat totéž z jiného titulu (§ 1925).

Modelová situace: Zatékání je vada → nárok na odstranění vady (např. nová hydroizolace). Současně vlhko poškodí podlahu a omítky → samostatný nárok na náhradu škody za tyto následky.

Důkazy, znalci a realita soudního řízení

Vady staveb jsou v soudních sporech těžké „těžké“: rozhodují je znalecké posudky, které řeší existenci vady, odpovědnost i výši slevy. Řízení bývá dlouhé. 

O to víc se vyplatí mít kvalitní důkazní balíček: smlouvu a přílohy, deník stavby, fotodokumentaci, korespondenci, předávací protokoly, protokoly o zkouškách, revizích, zápisy z kontrolních dnů… a důkaz doručení oznámení o vadě a volby nároku.

Praktický mininávod: jak postupovat krok za krokem

1. Zmapujte vadu: Co přesně se děje? Kde? Od kdy? Jak se projevuje? Přidejte fotky/video, odkazy na výkresy, čísla místností.

2. Zkontrolujte smlouvu: Parametry díla, přílohy (technické specifikace), záruky, lhůty pro oznámení, postup při vadách, ujednání o náhradním plnění.

3. Oznámte vadu zhotoviteli (ve lhůtě a prokazatelně doručte)
   Opište vadu nezaměnitelně a zvolte nárok (odstranění/sleva).
   Volbu můžete doplnit bez zbytečného odkladu po oznámení.

4. Nastavte přiměřenou lhůtu k odstranění: Přiměřená = reálně potřebná doba s ohledem na povahu vady.

5. Zvažte § 2108 – pozastavení části ceny: Pokud chcete odstranění, pozastavte částku odpovídající slevě do opravy.

6. Reagujte na vývoj: Neopravuje? Odmítá?Využijte § 2106 odst. 2: změňte nárok na slevu, případně odstupte (u podstatného porušení).

7. Střežte promlčení: Po včasném oznámení a volbě nároku běží 3 roky na podání žaloby.

Check-list pro převzetí stavby (zjevné vady)

• Důkladná prohlídka stavby (nejlépe s technickým dozorem).

• Seznam všech vad přímo do předávacího protokolu (včetně nedodělků).

• Podpis zhotovitele pod seznamem vad.

• Fotodokumentace + přesná lokalizace vad.

• Provázání s dokumentací: výkresy, rozpočty, standardy, případné ČSN (pokud jsou smluvně závazné).

• Záruční listy a dokumentace skutečného provedení – zkontrolovat úplnost a správnost.

Nejčastější chyby objednatelů (a jak se jim vyhnout)

• Vágní smlouva: chybí přesný popis parametrů, standardy, toleranční pole, závaznost ČSN.

• Žádný důkaz doručení oznámení vady: „my jsme to poslali“ nestačí.

• Neurčitý popis vady: soud pak těžko identifikuje, co vlastně požadujete.

• Žádná volba nároku nebo opožděná volba.

• Sami opraví a chtějí náhradu, aniž by měli smluvní oporu (NS 29 Odo 556/2003).

• Prošvihnuté lhůty a promlčení.

• Žádné fotky, zápisy, kontrolní dny, revize – důkazy chybí.