Úvod: Když minulost zanechá právní stín

Představte si situaci, kterou zná mnoho firem.

Váš podnik nebo město kdysi uzavřely smlouvu, podle níž mohl jiný subjekt využívat část nemovitosti – třeba provozní prostory, sklad či technologický objekt. Roky běží, firma, která měla právo užívat, zanikne… ale prostory dál někdo používá. Bez nájemní smlouvy. Bez platby.

Můžete se po tolika letech ještě domáhat náhrady?

A nebo vám soud řekne: „Kdysi jste užívání dovolili, teď už nemůžete nic chtít“?

Právě na tuto hranici odpověděl Nejvyšší soud ve věci 28 Cdo 438/2025. A jeho závěr posiluje vlastníky a investory, kteří narážejí na pozůstatky dávných právních vztahů.

1. Problém, který znají města, podnikatelé i správci majetku

V praxi často přetrvávají staré vztahy – podnikové areály, družstevní domy, „dohodnuté“ užívání prostor, někdy dokonce bez jasného právního titulu.

Mnoho vlastníků přitom netuší, že jakmile zanikne subjekt, který měl užívací právo, obnovuje se jejich vlastnické právo v plném rozsahu.

A právě tehdy se otevírá možnost požadovat vydání bezdůvodného obohacení – tedy náhradu za užívání bez právního důvodu.

2. Co rozhodl Nejvyšší soud

V případu z Brna žalovala vlastnice nebytových prostor společnost, která místnosti bezplatně využívala a uzamkla. 

Historicky přitom existovala smlouva z osmdesátých let, která umožňovala užívání „sdruženým organizacím“ – ty ale mezitím zanikly.

Žalovaná se bránila, že vlastnice kdysi udělila právo užívání jinému subjektu, a proto teď nemá na žádné plnění nárok.

Soudy všech stupňů ale nakonec rozhodly jednoznačně: 👉 Pokud subjekt s oprávněním zanikl, vlastník má právo domáhat se vydání bezdůvodného obohacení po tom, kdo věc fakticky užívá.

3. Klíčová myšlenka: zákaz dvojího plnění neplatí, když už první příjemce neexistuje

Dřívější judikatura bránila tomu, aby vlastník získal „dvojí“ náhradu – od oprávněného uživatele i od faktického.

Tento případ je jiný. Nikdo už neexistuje, kdo by měl platit nebo byl oprávněn užívat zdarma.

Vlastník tedy nedostává nic – a proto může legitimně žádat kompenzaci od toho, kdo prostory skutečně využívá.

Neexistuje-li osoba, jež by vlastníku za užívání jeho věci platila, nenajdou závěry o zamezení dvojího plnění uplatnění, uvedl Nejvyšší soud.

4. Elasticita vlastnického práva – právo, které se „navrací“

Tento pojem stojí za zapamatování.

Elasticita znamená, že vlastnické právo se po odpadnutí omezení automaticky obnovuje v plné šíři.

Jakmile tedy zanikne nájemce, držitel licence nebo jiný oprávněný subjekt, vlastník znovu získává plné právo nakládat se svým majetkem – včetně práva požadovat náhradu, pokud někdo věc dál užívá bez právního důvodu.

V komerční praxi to znamená, že staré a "mrtvé" dohody nezastaví vaši možnost chránit hodnotu majetku.

5. Korektiv dobrých mravů: ne snižovat, ale posuzovat

Soud se zabýval i argumentem „dobrých mravů“. První instance chtěla nárok snížit, protože situace byla složitá a historicky nepřehledná.

Nejvyšší soud to odmítl.

Korektiv dobrých mravů může sloužit k posouzení, zda je nárok jako celek spravedlivý – ale neumožňuje „krátit“ částku.

Jde tedy o princip: buď ano, nebo ne – nikoli „ano, ale napůl“.

6. Co z toho plyne pro praxi firem a správců majetku

Rozhodnutí 28 Cdo 438/2025 má přímý dopad na každého, kdo spravuje majetek s historickými uživatelskými vztahy:

• Zánik oprávněného subjektu = obnovení plného vlastnického práva.
  Nečekejte, že někdo jiný má stále „staré“ právo užívání.

• Faktický uživatel musí platit.
  Pokud užívá prostory bez právního důvodu, vzniká mu prospěch – a ten musí být vydán.

• Dobré mravy nejsou nástrojem pro snížení částky.
  Buď nárok obstojí celý, nebo vůbec.

Závěr: Konec právní hibernace majetku

Rozsudek posiluje právní jistotu vlastníků.

Ukazuje, že vlastnické právo je živý organismus – když zmizí omezení, znovu ožije naplno.

A pokud někdo dál užívá váš majetek bez titulu, máte nejen právo zasáhnout, ale i nárok na kompenzaci.

Elasticita vlastnického práva znamená, že vaše právo nikdy nezaniká – jen může být dočasně uspané.

3 hlavní poznatky pro praxi

1. Zánik nájemce či oprávněného subjektu obnovuje vlastníkovi plná práva.

2. Bezdůvodné obohacení vzniká i tehdy, když někdo užívá prostory na základě „historického zvyku“.

3. Soudy potvrzují autoritu vlastníka – právní vztahy minulosti nesmí bránit spravedlivé kompenzaci.