Úvod

V roce 2014 vstoupil v účinnost nový občanský zákoník.

Měl přinést větší svobodu, flexibilitu a realističtější pohled na vztahy mezi lidmi – včetně nájmů bytů.

Zjednodušeně: už nemělo tolik záležet na formálním razítku stavebního úřadu, ale spíše na tom, že se v bytě opravdu bydlí.

Jenže – co se stane, když takové pravidlo zkusíme aplikovat zpětně na nájemní smlouvy uzavřené třeba v roce 1994, kdy platil úplně jiný zákon?

Může nová úprava „zachránit“ dříve neplatnou smlouvu?

A může nájemník, který v bytě žil desítky let, říct: „Teď už je to přece legální“?

Nejvyšší soud na tyto otázky nedávno odpověděl.

Rozsudkem sp. zn. 26 Cdo 1562/2025 z 24. září 2025 vymezil jasné hranice: Nový zákon nemůže měnit minulost. Retroaktivita v nájemním právu má své limity – a to velmi přesné.

Jak mít v nájemních vztazích jistotu a klid

Princip nepravé retroaktivity

Zákon č. 89/2012 Sb. v § 3074 odst. 1 říká: „Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti, se však posuzují podle dosavadních předpisů.“

To je tzv. nepravá retroaktivita – nový zákon dopadá na vztahy do budoucna, nikoli zpětně na jejich vznik.

Z toho plyne:

• Nový občanský zákoník platí pro vztahy trvající od 1. 1. 2014,
  ale neumí změnit, co bylo neplatné předtím.

• Pokud nájem nevznikl v roce 1994, nevznikne ani 1. 1. 2014.

• Neexistující smlouvu nelze zpětně „oživit“.

Jak Nejvyšší soud vyložil § 2236 o. z. a § 2238 o. z.

Rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1562/2025 přináší dvě hluboké myšlenky, které by měl znát každý pronajímatel i nájemce:

1. Nové definice bytu platí jen do budoucna

§ 2236 o. z. rozšiřuje pojem bytu – už nemusí být zkolaudován, pokud slouží k bydlení.
Toto pravidlo ale nelze použít na smlouvy uzavřené před ročníkem 2014.

Soud to nazývá „zákazem pravé retroaktivity“.

2. Konvalidace neplatných smluv neexistuje

Nelze říci: „Dříve to bylo neplatné, ale teď už to nevadí.“

Zákon takovou „milost pro minulost“ neumožňuje.

3. Možná záchrana: § 2238 o. z. – ochrana 

poctivého nájemce

Pokud nájemce užíval byt alespoň tři roky v dobré víře, že má platnou smlouvu,
může být jeho nájem „považován za řádně uzavřený“.

Nejde tedy o retroaktivitu, ale o nový právní následek navázaný na skutečný stav – ochranu poctivého uživatele.

4. Co z toho plyne pro praxi

Pro vlastníky nemovitostí

• Při revizi nájemních smluv zkoumejte, v jakém roce vznikly.

• Pokud byly uzavřeny před 1. 1. 2014 a byt nebyl zkolaudován, pravděpodobně zůstávají neplatné.

• Nový zákon nepřinese automatickou legalizaci.

• V praxi je vhodné s nájemníky uzavřít nové smlouvy v režimu o. z.

Pro nájemce

• Samotná doba užívání vám nedává „vlastnické“ ani nájemní právo.

• Chcete-li se dovolat ochrany podle § 2238 o. z., musíte prokázat, že jste byli v dobré víře – např. že vám nikdo neoznámil neplatnost smlouvy.

Pro správce

• Každý nájem má „datum narození“ – to rozhoduje o režimu práva.

• Retroaktivní argumentaci je nutné odmítat – nejde jen o formu, ale o princip právní jistoty.

• Při soudních sporech pracujte s časovou osou a přesně oddělte skutky před a po 1. 1. 2014.

Závěr vždy závisí na konkrétní smlouvě a okolnostech.

O této problematice se na internetu často píše zkresleně:

„Nový občanský zákoník umožňuje pronajímat nezkolaudované byty, takže všechny staré smlouvy jsou v pořádku.“

To je omyl.

Fakticky: § 2236 o. z. platí jen od 1. 1. 2014 a nelze jím zpětně „léčit“ neplatnost podle § 39 obč. zák. z roku 1964.

Právně: Jakýkoli jiný výklad by byl v rozporu s Listinou základních práv a svobod (čl. 1 a 40 odst. 6).

Pamatujete na úvodní otázku:

Může nový zákon zachránit starou neplatnou smlouvu?

Odpověď zní ne.

Právo chrání čas, nikoli lhostejnost.

Zákon je nástroj, ne stroj na přepis historie.

A kdo chce mít v nájemních vztazích jistotu, musí své smlouvy revidovat, ne spoléhat.