Příběh, který začíná pod zemí

Na první pohled je všechno v pořádku.

Voda teče, elektřina svítí, plyn hřeje.

Ale pod povrchem může ležet problém, který dokáže zablokovat stavbu, prodej pozemku nebo celý developerský projekt.

Mnoho vlastníků netuší, že jejich přípojky – potrubí, kabely či kanalizace – často leží na cizích pozemcích. A bez řádně zřízeného věcného břemene jsou právně nechráněné. Co to znamená v praxi?

Že soused může legálně požadovat jejich odstranění. A v krajním případě je i fyzicky odstranit.

1. Vlastníte pozemek, ale ne všechno pod ním

Základní právní princip je neintuitivní, ale zásadní: inženýrské sítě nejsou součástí pozemku.

Tuto výjimku z principu superficies solo cedit stanoví § 509 občanského zákoníku.

To znamená, že i když jste vlastníkem parcely, nemusíte být vlastníkem potrubí, kabelu či šachty, které pod ní vedou.

Ty mohou patřit distributorovi energií, obci nebo třeba vašemu sousedovi, který si kdysi nechal natáhnout přípojku přes váš pozemek.

To, co dříve nevzniklo žádným problémem, se dnes — při převodu, financování nebo stavbě — může změnit v právní minové pole.

2. Jak se to stane: „neviditelný“ dluh minulosti

Historické změny parcel, prodeje sousedních pozemků bez přesného vymezení nebo chybějící geometrické plány – to všechno způsobilo, že mnoho sítí bylo vybudováno bez řádné právní dokumentace.

Výsledek? Přípojky leží na cizích pozemcích bez věcného břemene. A pokud nedošlo k vydržení věcného břemene inženýrské sítě, máte problém.

A zatímco hlavní řády bývají právně ošetřené (distributoři by jinak riskovali miliardové 

škody), přípojky mezi domem a hlavním řadem jsou často opomenuté.

To je přesně ten úsek, který může být právní pastí.

Pokud vede přípojka přes pozemek souseda a není chráněna služebností, vlastník sousedního pozemku může její odstranění legálně požadovat podle § 1014 odst. 1 občanského zákoníku.

3. „Cizí věc na mém pozemku“: co může udělat soused

Z pohledu práva se na jeho pozemku nachází cizí věc.

Pokud k ní nemáte právní titul (například služebnost inženýrské sítě), narušujete jeho vlastnické právo.

V takovém případě může soused požadovat odstranění přípojky, případně si ji po určité době přivlastnit jako opuštěnou věc, pokud ji sami neodstraníte.

A v krajním případě ji může odstranit nebo zničit.

Některé zvláštní právní předpisy sice sousedovo jednání omezují – například u plynových nebo elektrických přípojek – ale tato omezení mohou pouze odložit problém, nikoli jej odstranit.

4. Řešení: služebnost inženýrské sítě

Z právního hlediska existuje jen jedno bezpečné řešení: zřízení věcného břemene – služebnosti inženýrské sítě.

Taková služebnost dává oprávněnému právo zřídit, provozovat a udržovat síť na cizím pozemku na vlastní náklady, vhodným a bezpečným způsobem.

Vlastník pozemku je naopak povinen zdržet se všeho, co by síť ohrozilo, a pokud je to předem projednáno, umožnit vstup na pozemek pro opravy a údržbu.

Za zřízení věcného břemene přísluší vlastníku pozemku jednorázová nebo opakovaná náhrada.

Služebnost se uzavírá písemně, s ověřenými podpisy, a nabývá účinnosti až vkladem do katastru nemovitostí.

Bez vkladu nemá vůči třetím osobám žádné účinky – a pokud soused pozemek prodá, nový vlastník vás k síti nemusí pustit.

5. Služebnost in rem nebo in personam?

Z pohledu dlouhodobé ochrany investice záleží i na tom, jaký typ služebnosti byl zvolen.

Služebnost může být buď in rem, tedy ve prospěch jiné nemovitosti, nebo in personam, ve prospěch konkrétní osoby.

Věcné břemeno in rem je trvalé – přechází spolu s nemovitostí na každého dalšího vlastníka, a proto zůstává zachováno i při změně majitele.

Naopak služebnost in personam je spojena pouze s konkrétní osobou a zaniká jejím úmrtím nebo převodem.

Pro přípojky inženýrských sítí je proto vždy bezpečnější zřízení služebnosti in rem.
Dává jistotu, že i při prodeji domu nebo pozemku zůstane právo vedení přípojek zachováno.

6. Když smlouva chybí: můžete vydržet právo?

Co když dokumentace neexistuje, přípojky leží přes cizí pozemek a situace je starší než vaše vlastnictví?

V takovém případě přichází v úvahu vydržení služebnosti, tedy vznik práva z dlouhodobého faktického užívání.

Aby mohlo dojít k řádnému vydržení, musí být držba poctivá, pravá, nepřerušená a musí trvat alespoň 10 lethttps://www.kurzy.cz/zakony/89-2012-obcansky-zakonik/paragraf-1089/.

Držitel také musí prokázat, že měl způsobilý právní titul – například souhlas původního vlastníka nebo historickou dohodu.

Pokud tyto podmínky splní, může se stát oprávněným z věcného břemene.

V praxi je to však náročné, protože důkazní břemeno leží na držiteli a prokázat dobrou víru bývá obtížné, zvláště pokud právo není zapsáno v katastru.

Mimořádné vydržení (20 let)

Pokud právní titul ani dobrá víra neexistují, může dojít k tzv. mimořádnému vydržení po 20 letech nepřerušené držby.

V takovém případě stačí doložit délku užívání a fakt, že vedení existovalo po danou dobu.

Typický příklad z praxe:

Přípojka byla vybudována v 90. letech přes sousední pozemek a nový vlastník nyní žádá její odstranění.

Pokud prokážete, že vedení zde bylo více než 20 let, může soud uznat vydržení věcného břemene.

Naopak soused by musel prokázat, že držba byla nepoctivá – a to bývá velmi obtížné.

Z praktického pohledu se proto mimořádné vydržení používá častěji.

Je sice delší, ale právně jistější.

7. Když se věc dostane k soudu: neoprávněná stavba

Pokud byla přípojka zřízena bez právního titulu, jedná se o neoprávněnou stavbu.
Rozhodující je přitom datum jejího vzniku.

Pokud vznikla před 1. lednem 2014, uplatní se ještě starý občanský zákoník.

Soud tehdy mohl na návrh vlastníka pozemku nařídit odstranění stavby, přikázat ji do vlastnictví majitele pozemku, nebo – výjimečně – zřídit za náhradu věcné břemeno.

Naopak u staveb vzniklých po 1. lednu 2014 se už postupuje podle nové úpravy.

Neoprávněná stavba se v takovém případě stává součástí pozemku a přechází do vlastnictví jeho majitele.

Ten je však povinen nahradit stavebníkovi účelně vynaložené náklady, pokud jednal v dobré víře.

Jinými slovy: pokud nemáte právní titul, riskujete, že přijdete o vlastnictví přípojky, a to bez náhrady.

8. Developer nebo investor? Tohle je váš due diligence checklist

Před každou koupí, stavbou nebo refinancováním nemovitosti by měl investor nebo developer zkontrolovat několik zásadních věcí.

1) Nejprve je nutné zjistit, zda pod pozemkem nevedou cizí inženýrské sítě, kdo je jejich vlastníkem a zda k nim existuje smlouva o služebnosti.

2) Je třeba ověřit, zda je tato služebnost zapsána v katastru nemovitostí a zda odpovídá aktuálnímu průběhu vedení podle geometrického plánu.

3) Spoléhat se pouze na výpis z katastru je velká chyba, protože řada vedení v něm vůbec není uvedena.

Součástí právní prověrky by proto měla být kombinace technické dokumentace, právního auditu a fyzické kontroly.

9. Nejčastější chyby, které stojí miliony

V praxi se opakuje několik zásadních chyb, které vedou k nákladným sporům:

1) První z nich je existence smlouvy bez vkladu do katastru.

Bez zápisu služebnosti do veřejného registru nemá právo účinky vůči třetím osobám.

2) Druhou častou chybou je absence geometrického plánu.

Bez přesného vymezení trasy a rozsahu vedení může být smlouva neplatná pro neurčitost.

3) Třetí chybou je sjednání služebnosti in personam, tedy ve prospěch konkrétní osoby.

Tato práva zanikají při převodu vlastnictví nebo úmrtí oprávněného.

Další problém nastává, pokud developer při parcelaci opomene stávající sítě.

Banka může následně odmítnout poskytnout financování kvůli právní vadě.

A konečně — spoléhat se na ústní souhlas souseda je fatální omyl.

Bez písemného právního titulu nelze prokázat ani dobrou víru, ani vydržení.

10. Praktické doporučení: jak právně ochránit své sítě

Začněte právním a technickým auditem.
Zjistěte, kde přesně vaše přípojky vedou, komu patří pozemky pod nimi a zda jsou právně zajištěné.

Zřiďte písemnou služebnost inženýrské sítě.
Uveďte v ní přesný rozsah vedení, povolení ke vstupu na pozemek, povinnost uvést ho po pracích do původního stavu a také výši náhrady.

Nezapomeňte na doložku o přechodu práv při změně vlastnictví.

Vložte služebnost do katastru.

Bez zápisu nemá vůči třetím osobám žádné účinky.

Pokud jde o starší stavby, zvažte možnost vydržení – zejména mimořádného.

A veškeré práce, opravy a údržbu důsledně dokumentujte.

Právě tyto důkazy často rozhodují o výsledku sporu.

11. Co dělat, když sítě souseda ohrožují vaši stavbu

Situace může být i opačná – vy jste vlastníkem pozemku, přes který vede cizí síť.

V takovém případě ověřte, zda existuje zapsané věcné břemeno, požádejte o doložení smlouvy a geometrického plánu a trvejte na předchozím oznámení vstupu na pozemek před zahájením jakýchkoliv prací.

Pokud provozovatel sítě způsobí škodu nebo omezuje užívání pozemku, máte právo požadovat náhradu.

Nedorozumění a nekomunikaci je vhodné řešit včas, nejlépe s pomocí právníka.
Pokud se nedohodnete, lze se obrátit na soud a domáhat se například zrušení neoprávněné stavby nebo určení, že věcné břemeno neexistuje.

 12. Proč je to důležité právě teď

S novým stavebním zákonem a digitalizací katastru se zpřísňuje evidence technické infrastruktury.

Banky i investoři začínají právní stav sítí kontrolovat s mnohem větší pečlivostí.

Nejasná nebo chybějící služebnost může znamenat:

• snížení tržní hodnoty nemovitosti,

• komplikace při prodeji nebo převodu,

• ztrátu možnosti získat úvěr nebo stavební povolení,

• a v krajním případě i zablokování celého projektu.

Ošetřit věcné břemeno dnes znamená vyhnout se problémům zítra.

13. Závěr: právní jistota začíná pod zemí

Většina problémů s inženýrskými sítěmi nevzniká z úmyslu, ale z nepozornosti.

Z drobné přípojky se tak může stát problém, který zablokuje projekt, roztočí vleklý spor a sníží hodnotu celé investice.

Přitom stačí málo: zřídit věcné břemeno, zapsat ho do katastru a mít jasno, co komu pod zemí patří.

Chcete si být jistí, že vaše sítě jsou právně v pořádku?

Nechte si u nás provést právní rentgen inženýrských sítí.

Zjistíme, zda jsou všechna věcná břemena řádně zapsána, kde hrozí riziko sporů a jaké kroky podniknout k nápravě.

3 hlavní poznatky

• Inženýrské sítě nejsou součástí pozemku – mohou patřit jiné osobě.

• Bez služebnosti hrozí odstranění nebo ztráta vlastnictví přípojky.

• Právní jistotu zajistí písemná smlouva, zápis do katastru a audit vedení.