Představte si situaci.

V jednom domě žije několik spoluvlastníků. Jeden má polovinu, dva další mají každý čtvrtinu. Spor je vyhrocený, vztahy napjaté a otázka jediná: komu má soud nemovitost přikázat?

Na první pohled to vypadá jednoduše. Ten, kdo má větší podíl, má větší šanci.
Jenže podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1229/2025 to tak nemusí být.

Soud potvrdil zásadní pravidlo: Pokud se menší spoluvlastníci spojí a jejich podíly se sčítají, může kritérium velikosti podílů zcela ztratit význam.

A to mění způsob, jakým je dnes možné strategicky přistupovat k vypořádání spoluvlastnictví.

1. Velikost podílu: jedno kritérium, nikoli rozhodující pravidlo

Velikost podílu bývá v řízeních podle § 1147 o. z. považována za jedno z nejvýznamnějších kritérií. Logika dlouho platila: větší podíl znamená větší „nárok“, pokud ostatní kritéria nejsou silnější.

Rozsudek však zdůrazňuje, že toto hledisko nemá absolutní prioritu. Je jen jedním z více kritérií, která soud hodnotí. A navíc je nutné ho posuzovat odděleně od ostatních, zejména od bytové potřeby či účelného využití věci.

Nejvyšší soud výslovně upozornil, že směšování hledisek vede k chybnému výsledku. 

Kritéria mají vlastní účel, vlastní význam a vlastní logiku.

2. Sčítání podílů: síla koalice spoluvlastníků

Klíčovým momentem případu bylo to, že dvě žalované jednaly ve shodě.
Každá vlastnila 1/4, dohromady tedy 1/2 – stejně jako žalobce.

Judikatura je v této otázce dlouhodobě jednotná:  Pokud spoluvlastníci chtějí setrvat ve spoluvlastnictví společně, jejich podíly se sčítají.

To znamená, že:

• 1/4 + 1/4 = 1/2

• jejich váha je stejná jako váha druhé strany

• kritérium velikosti podílů přestává být rozhodující

Nejvyšší soud potvrdil, že v takové situaci žádná strana nemá větší podíl než druhá, a tudíž toto kritérium nemůže samo o sobě rozhodnout, komu bude věc přikázána.

3. Kritéria se nesmí míchat: přesná hranice mezi velikostí podílu a bytovou potřebou

Odvolací soud po sečtení podílů žalovaných hodnotil, že jejich „reálná síla“ je nižší, protože jedna z žalovaných neměla zájem o trvalé bydlení. Nejvyšší soud tento postup odmítl.

Velikost podílu je samostatné kritérium, které nesmí být ovlivňováno:

• bytovou potřebou,

• účelným využitím věci,

• tím, kdo nemovitost více potřebuje,

• ani tím, kdo by ji efektivněji užíval.

Pokud by se velikost podílu odvozovala od jiných kritérií, ztratila by svůj smysl.
A soud by předem deformoval váhu jednoho kritéria ve prospěch druhého.

4. Kdy je kritérium velikosti podílu skutečně významné

Je pravda, že velikost podílu bývá často jedním z nejvýznamnějších hledisek. 

Rozhodující však je, zda přináší rozdíl.

Rozdíl vzniká tehdy, když například:

• jedna strana má 1/2

• druhá strana má 1/4 + 1/8

nebo když nikdo nejedná ve shodě a soud musí zohlednit individuální podíly každého.

V projednávané věci byl ale výsledek jasný:

• 1/2 = 1/2 (součet podílů žalovaných)

• kritérium velikosti podílů neodlišuje strany

• rozhodují jiná kritéria (bytová potřeba, solventnost, vztah k věci…)

Tento princip je pro praxi zásadní. Velikost podílu může mít velkou váhu, ale pouze pokud se strany skutečně liší.

5. Praktický rámec pro hodnocení velikosti podílů v soudním sporu

Rozsudek 22 Cdo 1229/2025 potvrzuje, že soud má postupovat systematicky.

Pořadí úvah je následující:

1. Zjistit výši podílů každého spoluvlastníka.

2. Zjištění, zda některé strany jednají ve shodě.

3. Sečíst podíly těch, kteří mají společný návrh.

4. Porovnat jejich celkovou váhu s ostatními.

5. Vyhodnotit, zda kritérium velikosti podílu vede k rozdílu.

6. Pokud ne, pokračovat ke kritériím dalším.

Tento postup odpovídá dlouhodobé judikatuře (např. 22 Cdo 2503/2004, 22 Cdo 2147/2009, 22 Cdo 3121/2020) a nyní je znovu potvrzen rozsudkem z roku 2025.

Závěr

Velikost spoluvlastnického podílu je významné kritérium.

Ale ne vždy rozhodující.

Pokud se několik spoluvlastníků spojí, jejich podíly se sčítají. A pokud jsou výsledné podíly na obou stranách stejné, kritérium velikosti podílů nepomůže určit, komu má věc připadnout.

V takových situacích nastupují další rozhodovací kritéria – bytová potřeba, solventnost, vztah k věci, schopnost zajistit rekonstrukci a udržitelné užívání.

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1229/2025 tak posouvá hranice argumentace ve sporech o vypořádání spoluvlastnictví a jasně ukazuje, že strategie může být často důležitější než samotná velikost podílu.