Úvod 

Každý vlastník bytů nebo manažer velkého bytového domu už to zažil: shromáždění přijme rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka, někomu to zasáhne přímo do práv, a pak přijde otázka:

„Koho vlastně žalovat, když chci změnu přezkoumat?“

Většina lidí intuitivně ukáže na SVJ.

Jenže – přesně tady většina sporů padá. A některé i draze.

Tento článek ti vysvětlí, proč SVJ není pasivně legitimované, přestože rozhodnutí bylo přijato na shromáždění.

A hlavně: koho žalovat, aby řízení mělo šanci uspět.

1. Co je skutečně změna prohlášení (a proč to není správa domu)

Prohlášení vlastníka je základní „DNA domu“.

Upravuje:

• vymezení jednotek,

• společné části,

• účely užívání,

• poměry spoluvlastnictví.

A právě proto má zásadní charakter:  Jde o oblast vlastnických práv, nikoli o správu domu.

To je klíčové.

Proč?

Protože SVJ může rozhodovat jen o správě domu a pozemku (§ 1189 o. z.).

Ale nemůže měnit samotné spoluvlastnické uspořádání – tedy ani prohlášení.

A když nemůže rozhodnout, nemůže být ani žalovaným ve sporu o přezkum.

2. Kdo rozhoduje o změně prohlášení? (ne SVJ, ale vlastníci)

§ 1169 o. z. říká jasně: „Vlastníci mohou prohlášení změnit.“

Ne SVJ.

Ne výbor.

Ne předseda.

Ano, vlastníci mohou přijmout rozhodnutí na shromáždění (§ 1221 odst. 2 o. z.),
ale to je jen forma realizace.

Obsahové rozhodnutí je pořád výkonem práv jednotlivých vlastníků.

Zákon sám říká, že § 1221 odst. 2 je jen mechanismus – nikoli nové rozšíření kompetencí shromáždění.

3. Ochrana přehlasovaného vlastníka: proč § 1209 „pouze přiměřeně“

Když § 1169 odst. 3 o. z. odkazuje na § 1209 o. z., nejde o to, že SVJ má být žalovaným.

Odkaz znamená jen dvě věci:

1. že soud může přezkoumat rozhodnutí vlastníků,

2. že přehlasovaný vlastník má časové a procesní mantinely podobné jako při přezkumu rozhodnutí shromáždění.

Ale obsahově jde pořád o zásah do vlastnických práv, ne o správu domu.
Proto není možné, aby na druhé straně sporu stálo SVJ.

4. Klíčový závěr Nejvyššího soudu (a proč mění praxi)

NS ve věci 26 Cdo 908/2024 výslovně potvrdil:

V řízení o přezkumu změny prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 3 o. z. nemá SVJ pasivní věcnou legitimaci, a to ani tehdy, přijali-li vlastníci rozhodnutí na shromáždění podle § 1221 odst. 2 o. z.

To má gigantické praktické dopady.

Co z toho plyne?

Pokud podáte žalobu proti SVJ, soud ji:

• zamítne nebo

• označí za žalobu proti subjektu, který není pasivně legitimován.

A to bez ohledu na to, zda jste měli nebo neměli pravdu v meritu.

5. Koho žalovat správně?

Podle judikatury (R 82/2021 a navazující) platí: U zásahů do prohlášení musí být účastníky všichni vlastníci, jejichž práv se změna dotkla.

Tedy: Žalovanými mají být pouze vlastníci jednotek, jejichž práv se změna týká.

SVJ mezi ně nepatří.
SVJ nemůže být stranou.
SVJ nemůže být žalováno.
SVJ zde nemá žádnou působnost.

6. Proč je to tak důležité? (právně i prakticky)

A) Právně

Zásah do prohlášení = zásah do vlastnického práva.

Vlastnického, nikoli korporačního.

A vlastnictví je „nedotknutelné“, dokud nedáš souhlas.

B) Prakticky

Ve velkých domech by jinak přehlasovaný vlastník žaloval SVJ a spoléhal na to, že to „nějak dopadne“. Nedopadlo by.

Tato judikatura vyčistila terén: SVJ není štít, za který lze spor schovat.

7. Nejčastší chyby, které lidé dělají (a stojí je to roky řízení)

1. Žalují pouze SVJ → automatická prohra.

2. Neurčí správný okruh žalovaných vlastníků.

3. Nedomýšlí konflikt zájmů uvnitř SVJ.

4. Zaměňují „shromáždění“ a „vlastníky jako spoluvlastníky“.

5. Ignorují § 1169 odst. 3 o. z. jako samostatný procesní titul.

8. Praktický mini-checklist: kdo je (ne)namočený?

✔ Žalovaní mají být:

• vlastníci jednotek, jimž se změna prohlášení dotýká,

• případně osoby oprávněné z věcných práv (zástavní věřitelé).

✘ Žalovaným nikdy nemá být:

• SVJ,

• výbor,

• předseda SVJ.

Závěr

Změna prohlášení vlastníka je zásah do samotné konstrukce spoluvlastnictví.
Nejde o běžnou správu domu – a proto SVJ není a nemůže být žalovaným.

Správná pasivní legitimace je jeden z nejčastějších důvodů, proč tyto spory padají ještě předtím, než soud vůbec otevře věcné právní otázky.

A právě tato judikatura NS 26 Cdo 908/2024 nastavuje jasné mantinely: Žalujte vlastníky, kterých se změna dotýká. Ne SVJ.

3 hlavní poznatky

1. SVJ nikdy není pasivně legitimované ve sporech o přezkum změny prohlášení.

2. Žalovanými musí být dotčení vlastníci jednotek (zásah do vlastnických práv).

3. § 1169 odst. 3 o. z. odkazuje na § 1209 pouze přiměřeně – ne přenesením žalovaného.