Úvod: hranice mezi vírou a vědomím

Někdy stačí jeden rozhovor, aby se z „dobré víry“ stala iluze.

V případu, který nedávno řešil Nejvyšší soud (22 Cdo 2163/2024), se muž domníval, že část připloceného pozemku patří jemu. 

Užívá ho od dětství, otec mu jej daroval – a sousedé proti tomu roky nic nenamítali. 

Jenže při jednom rozhovoru padla slova, která jeho jistotu narušila. A právě tato chvíle se stala klíčovou pro posouzení, zda jeho držba byla poctivá, nebo jen naivní.

Rozsudek otevírá zásadní otázku: Kdy je držitel skutečně v dobré víře, že mu pozemek patří – a kdy už by měl vědět, že drží cizí?

I. Zákonný rámec: co vlastně znamená poctivost držby

1) Pravidlo z § 992 odst. 1 o. z.

Zákon říká jasně: „Kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel.“

Tedy: nejde jen o subjektivní pocit, ale o omluvitelný omyl – takový, kterému se při běžné opatrnosti nelze vyhnout.

Naopak nepoctivě drží ten, „komu musí být z okolností zjevné“, že vykonává právo, které mu nenáleží.

2) Proč na tom záleží?

Poctivost držby je klíčová pro vydržení vlastnického práva (§ 1089 o. z.).

Zákon přitom posuzuje poctivost objektivně – ne podle toho, co si držitel myslí, ale podle toho, co by vědět měl.

II. Příběh případu: darovaný dům, „připlocený“ pozemek a rozhovor s matkou

Žalobce získal dům s přilehlým pozemkem od svého otce. K domu přiléhal ještě úzký pruh cizího pozemku, který však byl už od minulosti připlocen a tvořil s domem jeden celek. 

Žalobce jej užíval jako vlastní – sekal, udržoval, plot neřešil.

Později ale zjistil, že mezi jeho zahradou a pozemkem sousedky leží ještě pozemek státu, který chce odkoupit.

A při rozhovoru s matkou sousedky slyšel větu: „Tohle je náš pozemek.“

Tím v něm vznikla pochybnost. Přesto pozemek dál užíval a později se domáhal uznání vlastnictví vydržením.

III. Jak rozhodovaly soudy

První stupeň

Okresní soud žalobu zamítl.

Podle něj měl žalobce objektivní důvodné pochybnosti, zda mu pozemek vůbec patří – už proto, že:

• v darovací smlouvě chyběl jakýkoli třetí pozemek,

• připlocená část byla o dvě třetiny větší než darovaná zahrada,

• a rozhovor se sousedkou jeho jistotu dále zpochybnil.

Soud uzavřel, že omyl žalobce nebyl omluvitelný.

Odvolací soud

Krajský soud rozhodnutí zvrátil.

Držba podle něj byla poctivá, protože:

• žalobce převzal pozemek v dobré víře po svém otci,

• plot vybudoval právní předchůdce sousedky,

• a rozhovor s matkou žalované šlo chápat jako ojedinělou, emocionální reakci.

Odvolací soud tedy žalobě vyhověl.

Nejvyšší soud

Nejvyšší soud však verdikt krajského soudu zrušil.

Podle něj žalobce nemohl být v dobré víře – a to hned ze tří důvodů:

1. Sám přiznal pochybnost.
   Pokud se držitel dotazuje, zda je pozemek jeho, přestává být v dobré víře.

2. Rozhovor potvrdil objektivní nejistotu.
   Stačí, že okolnosti mohly vyvolat pochybnost – není nutné, aby druhá strana byla skutečným vlastníkem.

3. Následné chování – plánovaný odkup od státu – samo ukazuje, že vlastnictví si nebyl jist.

Nejvyšší soud uzavřel, že držba poctivá nebyla a vydržení proto nepřichází v úvahu.
A dodal ještě zásadní dovětek: 

I kdyby dobrá víra existovala, darovací smlouva nebyla dostatečným právním titulem (§ 1090 o. z.) pro vydržení cizího pozemku.

IV. Právní principy, které z případu vyplývají

1) Poctivost ≠ subjektivní přesvědčení

Dobrá víra musí obstát „se zřetelem ke všem okolnostem“.

Nestačí, že držitel „věří“. Musí jít o víru, která je objektivně rozumná.

„Omyl držitele musí být omluvitelný. Pokud se mu mohl běžnou opatrností vyhnout, nejde o poctivou držbu.“
(NS 22 Cdo 490/2001)

2) Stačí i drobný signál k pochybnostem

Jakmile se držitel dozví okolnosti, které objektivně vyvolávají pochybnost, ztrácí dobrou víru.

A nezáleží na tom, zda druhá strana skutečně byla vlastníkem.

 „Dobrá víra zaniká ve chvíli, kdy se držitel od kohokoliv či jakýmkoliv způsobem dozví o skutečnostech, které u něj objektivně musí vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří.“ (NS 22 Cdo 145/2003)

3) Putativní titul nestačí

Držba musí být opřena o platný právní titul – takový, který by ke vzniku vlastnictví vedl, kdyby převodce byl vlastníkem.

Pokud se držitel odvolává na smlouvu, která se týká jen jiných pozemků, nelze ji použít ani jako základ pro vydržení.

4) Funkční celek nestačí k vlastnictví

To, že pozemky tvoří „jeden celek“ a byly připloceny, samo o sobě nezakládá omluvitelný omyl.

V současné době, kdy jsou k dispozici veřejné katastrální mapy, je argument „myslel jsem, že plot je hranice“ stále méně přesvědčivý.

V. Co z toho plyne pro praxi

Pro vlastníky a investory

• Nestačí, že „se to tak vždycky užívalo“. Ověřte si parcelní čísla a právní vztahy v katastru.

• Jakýkoli signál pochybnosti (např. sousedský spor, dopis, poznámka) může zlomit poctivost držby.

• Pokud pozemek skutečně užíváte bez titulu, uvažujte o smlouvě o výpůjčce, nájmu či výprose, aby bylo užívání právně podložené.

Pro právníky a soudní praxi

• Poctivost držby je objektivní kategorie – musí obstát ve světle běžné opatrnosti.

• Omluvitelný omyl musí být přiměřený době a poměrům – jinak se z „poctivosti“ stává nevědomost.

• Judikatura k § 992 o. z. navazuje na dřívější výklad oprávněné držby podle § 130 obč. zák., a proto je nutné posuzovat konzistentně.

VI. Shrnutí případu v jedné větě

Dobrá víra končí tam, kde začíná pochybnost.
A držitel, který ji cítí, už nevydrží.

VII. Závěrečné doporučení

Poctivost držby není jen otázkou svědomí, ale i právní odpovědnosti.

Každý vlastník či uživatel pozemku by měl umět doložit, z jakého právního důvodu věc užívá – a zda jeho víra v její vlastnictví obstojí i při objektivním pohledu.

Pokud si nejste jistí, zda vaše držba obstojí jako poctivá, nečekejte na spor. Nechte si zpracovat právní audit držby – odhalí rizika, dřív než je odhalí soud.

3 hlavní poznatky

1) Poctivost držby se měří objektivně, nikoli pocitově.
2) Jakákoli pochybnost dobrou víru ruší.
3) I dobrá víra je k ničemu bez právního titulu k vydržení.