Představte si tuto situaci:

jste operátor budující optickou síť. Máte pravomocné územní rozhodnutí, síť fyzicky leží v zemi, vše běží. Podle § 104a zákona o elektronických komunikacích vám ze zákona vznikla služebnost k pozemkům státu. Logický další krok? Zapsat ji do katastru.

Jenže katastr řekne: „Ne.“

A Nejvyšší soud tento „ne“ potvrdí.

Tento rozsudek (24 Cdo 1222/2024, 12. 11. 2025) je malá právní bomba pro všechny, kdo spoléhali na to, že územní rozhodnutí stačí jako vkladová listina. 

Nestačí.

A co víc – Nejvyšší soud velmi jasně vymezil, co vkladová listina je a co už nikdy nebude.

1. O co v tomhle sporu šlo (a proč by vás to mělo zajímat)

Žalobkyně – podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť – chtěla zapsat do katastru zákonnou služebnost podle § 104a odst. 2 ZEK k pozemkům ve správě státu.

Do katastru předložila:

• pravomocné územní rozhodnutí o umístění stavby podzemního vedení,

• osvědčení dle zákona o elektronických komunikacích,

• geometrický plán,

• vlastní prohlášení o dokončení stavby.

Logika žalobkyně:

• § 104a odst. 1 a 2 ZEK říká, že oprávnění zřídit a provozovat vedení je služebností,

• služebnost vzniká ze zákona na základě pravomocného územního rozhodnutí / územního souhlasu,

• § 1262 odst. 1 o. z. předpokládá zápis služebnosti do katastru i tehdy, když vznikla „jinou právní skutečností“,

• proto by mělo územní rozhodnutí fungovat jako vkladová listina.

Krajský soud i Vrchní soud jí dali za pravdu.

Katastrální úřad a následně dovolatel (Státní pozemkový úřad) říkali: katastr není soud, nemůže dokazovat, zda právo vzniklo, a územní rozhodnutí neobsahuje to, co zákon po vkladové listině chce.

Nejvyšší soud se přiklonil ke katastru a dovolání vyhověl. Žaloba byla nakonec zamítnuta.

2. Co je vlastně „vkladová listina“ – a proč na ní všechno stojí

Nejvyšší soud se vrací k základům katastrálního práva: § 15 katastrálního zákona: obligatorní přílohou návrhu na vklad je vkladová listina, která má potvrzovat nebo osvědčovat existenci nebo neexistenci práva, jež má být zapsáno.

Klíčový princip:

• to, že právo existuje, musí být zřejmé přímo z obsahu vkladové listiny,

• pouze tato listina slouží jako odůvodnění návrhu na vklad,

• nelze ji nahrazovat nepřímými důkazy (jako ve sporném řízení).

Jinými slovy:  katastr není soud, neprovádí dokazování a nezkoumá, „jak to bylo doopravdy“. 

Pouze:

• vezme listinu,

• zkontroluje, zda splňuje náležitosti,

• posoudí, zda svým obsahem odůvodňuje zapsat přesně to právo, které navrhujete,

• zkontroluje návaznost na dosavadní zápisy.

Pokud listina jen naznačuje, že právo možná existuje, nebo pokud musíte její obsah doplňovat dalšími tvrzeními či listinami, nejde o vkladovou listinu v zákonném smyslu.

A právě na tomhle spadl celý koncept „územní rozhodnutí = vkladová listina pro zákonnou služebnost“.

3. Proč územní rozhodnutí není vkladovou listinou pro služebnost podle § 104a ZEK

Zásadní závěr Nejvyššího soudu: Služebnost podle § 104a odst. 2 ZEK nelze zapsat do katastru pouze na základě územního rozhodnutí.

Proč?

3.1. Služebnost vzniká ze zákona, ne z listiny

• § 104a odst. 1 a 2 ZEK říká, že oprávnění podnikatele (zřizovat, provozovat, vstupovat, provádět úpravy porostu) jsou služebnostmi váznoucími na dotčených pozemcích,

• vznikají na základě pravomocného územního rozhodnutí / souhlasu,

• ale územní rozhodnutí samo služebnost nekonstituuje – právní následek (vznik služebnosti) nastává ze zákona.

Proto:

• obsah územního rozhodnutí nepotvrzuje ani neosvědčuje přímo vznik služebnosti,

• územní rozhodnutí typicky neobsahuje:
  přesný výčet pozemků, k nimž služebnost jako věcné právo vzniká (odlišná množina, než přes které „jen vede stavba“),
  rozsah omezení (k jaké části pozemku se vztahuje),
  identifikaci osoby oprávněného z věcného práva ve formě, jakou vyžaduje katastr,
  informaci o dokončení stavby.

Územní rozhodnutí tedy nemůže samo o sobě naplnit funkci vkladové listiny tak, jak ji chápe katastrální právo.

3.2. Problém „doplňování“ územního rozhodnutí dalšími tvrzeními

V konkrétním sporu žalobkyně:

• doplnila územní rozhodnutí geometrickým plánem a

• vlastním prohlášením o dokončení stavby.

Nejvyšší soud ale říká jasně:

• jednostranné prohlášení účastníka, kterým dokládá pro něj příznivou skutkovou okolnost (např. dokončení stavby),

• nemůže samo o sobě osvědčit nebo potvrdit tuto skutečnost jako základ pro vklad.

Katastr a soud v řízení podle části páté o. s. ř. nemají prostor skládat mozaiku z vícero nepřímých listin a tvrzení.

Buď existuje listina, která přímo potvrzuje vznik práva, nebo není vkladové listiny – a vklad se nepovolí.

4. Co s tím? Řešení je v § 66 katastrální vyhlášky

Právo sice vzniká „ze zákona“, ale katastr potřebuje konkrétní vkladovou listinu. 

Zákon ji u § 104a ZEK nestanovil.

Tady nastupuje § 66 odst. 1 katastrální vyhlášky:

Pokud právo vzniká na základě právní skutečnosti (např. ze zákona) a zákon neurčuje listinu pro zápis, lze zápis provést zejména na základě:

a) souhlasného prohlášení účastníků, nebo
d) potvrzení orgánu veřejné moci, pokud právo vzniklo v důsledku jeho úkonu.

Nejvyšší soud jasně říká:

• územní rozhodnutí není „vydané jako potvrzení o vzniku práva“,

• § 104a odst. 2 ZEK neříká, že územní rozhodnutí je listinou pro zápis služebnosti,

• standardní cesta je proto souhlasné prohlášení podle § 66 odst. 1 písm. a) vyhlášky.

Tedy: Pro zápis zákonné služebnosti podle § 104a odst. 2 ZEK do katastru je třeba souhlasné prohlášení mezi vlastníkem (resp. osobou, jejíž právo se omezuje) a podnikatelem zajišťujícím veřejnou komunikační síť.

To je „základní ideový kámen“ rozsudku:  nelze si vystačit s kreativním výkladem územního rozhodnutí, když existuje jasná procesní cesta – souhlasné prohlášení jako vkladová listina.

5. Stát, soukromí vlastníci a „dvojí režim“ služebnosti

Nejvyšší soud ČR navíc upozorňuje na důležité rozlišení:

• § 104a odst. 2 ZEK předvídá zápis těchto služebností do katastru pouze ve vztahu k nemovitostem ve vlastnictví státu,

• pro pozemky jiných vlastníků taková povinnost výslovně není.

Z toho plyne:

• územní rozhodnutí ani neříká, ke kterým pozemkům vzniká služebnost, jež má být zapsána, a ke kterým ne,

• fakt, že zákonodárce rozlišuje režim pozemků státu a jiných vlastníků, nenaznačuje, že by územní rozhodnutí mělo být vkladovou listinou.

Naopak – je logické, že:

• tam, kde zákon neřeší listinu, nastupuje obecný mechanismus § 66 vyhlášky,

• a zákonodárce mohl vycházet z předpokladu, že stát jako vlastník nebude bezdůvodně blokovat souhlasné prohlášení, tedy nebude bránit tomu, aby zákonná služebnost byla v katastru zapsaná transparentně.

6. Co se mění novelou § 104a ZEK od 1. 7. 2025 (a co to říká o minulosti)

Rozsudek ještě posiluje argumentaci odkazem na novelu § 104a odst. 2 ZEK účinnou od 1. 7. 2025.

Novela zavádí:

• povinnost zapsat „upozornění“ do katastru po nabytí právní moci rozhodnutí o povolení záměru,

• a teprve po dokončení stavby návrh na vklad služebnosti + současně návrh na výmaz upozornění.

Důvodová zpráva k novele výslovně říká, že:

• dosavadní úprava byla obtížně realizovatelná,

• územní rozhodnutí nemůže být způsobilou vkladovou listinou, protože:
  neobsahuje výčet pozemků, ke kterým služebnost vzniká,
  neobsahuje údaje o služebnosti ani o osobě oprávněného v podobě potřebné pro katastr,
  nevymezuje, k jaké části pozemku se omezení vztahuje,

• jako nejreálnější varianta se explicitně uvádí souhlasné prohlášení mezi oprávněným a vlastníkem pozemku.

Tím důvodová zpráva potvrzuje výklad Nejvyššího soudu: už před novelou nebylo územní rozhodnutí vhodnou vkladovou listinou, šlo spíš o „věcný podklad“ vzniku práva, ne o listinné odůvodnění vkladu.

7. Praktické dopady: koho se rozsudek týká a kde hrozí riziko

7.1. Telekomunikační operátoři a stavební firmy

Pokud:

• stavíte nebo provozujete veřejnou komunikační síť na pozemcích ve vlastnictví státu,

• spoléhali jste na to, že „stačí územní rozhodnutí“,

pak platí jednoduchá zpráva: Bez řádné vkladové listiny (typicky souhlasného prohlášení) služebnost do katastru nezapíšete.

To znamená:

• riziko neprůhledného právního stavu – síť fakticky existuje, ale v katastru žádná služebnost není,

• horší pozice při:
  jednání o převodech infrastruktury,
  financování (zajištění úvěrů, due diligence),
  prodeji podniku či jeho části,

• potenciální spory, pokud stát nebo jiný subjekt zpochybní užívání pozemků.

7.2. Správci státního majetku

Pro státní subjekty (SPÚ, ÚZSVM, státní fondy) rozsudek implicitně znamená:

• tlak na systémové zpracování souhlasných prohlášení,

• potřebu nastavit standardizované procesy pro spolupráci s operátory,

• a zároveň vyšší právní jistotu – co je zapsáno v katastru, to platí.

7.3. Investoři, developeři, kupující

Pokud kupujete:

• pozemky,

• infrastrukturu,

• nebo podnik, jehož hodnotu tvoří mimo jiné přístup k síti,

musí pro vás být varovným signálem: „Služebnost prý vznikla ze zákona, ale v katastru není nic zapsáno.“

Taková situace volá po:

• důkladném právním auditu,

• kontrole, zda je možné a reálné dodatečně získat souhlasné prohlášení,

• promítnutí rizika do ceny, záruk a smluvních ujednání.

8. Jak z toho ven: doporučený postup pro zápis zákonné služebnosti

Prakticky z rozsudku plyne jasná cestovní mapa:

Krok 1 – Přijmout realitu katastru

• katastr nedokazuje, pouze zkoumá listiny,

• územní rozhodnutí je podklad pro vznik práva, nikoli automaticky vkladová listina.

Krok 2 – Pracovat se souhlasným prohlášením (§ 66 odst. 1 písm. a) vyhlášky)

Souhlasné prohlášení musí:

• identifikovat:
  dotčené pozemky,
  vlastníka / správce (stát, SPÚ, ÚZSVM, fond),
  oprávněného (podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť),

• přesně vymezit:
  obsah služebnosti (v souladu s § 104a odst. 1 ZEK),
  rozsah (např. dle geometrického plánu),

• odkazovat:
  na územní rozhodnutí / územní souhlas jako právní skutečnost vzniku práva,
  případně na dokončení stavby (dokazované objektivně – ne jen jednostranným tvrzením oprávněného).

Krok 3 – Pracovat s geometrií a faktickým průběhem sítě

• geometrický plán zůstává důležitý – ne jako samostatná vkladová listina, ale jako příloha souhlasného prohlášení,

• vymezí přesně část pozemku dotčenou omezením.

Krok 4 – Příprava na novelu a „upozornění“ v katastru

• u nových projektů zohlednit, že od 1. 7. 2025 zákon počítá s:
  upozorněním v katastru po povolení záměru,
  následným vkladem služebnosti po dokončení stavby.

Funkčně to znamená:

• ještě větší důraz na časování kroků (povolení – upozornění – dokončení – souhlasné prohlášení – vklad – výmaz upozornění),

• a nutnost mít procesně sjednocený postup mezi operátorem, projektantem, správcem majetku a právníkem.

9. Co z rozsudku plyne strategicky (nejen právně)

Tento rozsudek není „jen“ o jedné optické trase na pozemcích státu. Je to signál:

• konec kreativních vkladů na základě územních rozhodnutí,

• posílení klasického principu:
  „Právo může vzniknout ze zákona, ale katastr chce vidět listinu, která ho jasně a srozumitelně potvrzuje.“

Pro manažery, investory a podnikatele to znamená:

• při jakémkoli projektu závislém na zákonných služebnostech mít vždy:
  strategii vkladové listiny,
  plán, jak a kdy od státu / správce získat souhlasné prohlášení,

• přestat vnímat katastr jako „formální krok na konci“ a začlenit ho přímo do projektového plánování.

10. Závěr: Zákonná služebnost ano, ale jen s listinou, která ji unese

Nejvyšší soud v rozsudku 24 Cdo 1222/2024 udělal jednu důležitou věc:

• oddělil vznik služebnosti ze zákona od jejího zápisu do katastru,

• jasně řekl, že územní rozhodnutí samo o sobě vkladovou listinou není,

• a odkázal praxi k tomu, co už v právu existovalo – ke souhlasnému prohlášení podle § 66 vyhlášky.

Pokud stavíte sítě, nakládáte se státními pozemky nebo kupujete infrastrukturu, tenhle rozsudek je pro vás:

• upozornění, že nestačí „někde v šanonu“ mít územní rozhodnutí,

• a zároveň návod, jak postupovat, aby vaše práva byla vidět tam, kde na tom záleží nejvíc – v katastru.

Chcete mít jistotu, že vaše vkladové listiny budou vhodně formulována pro řádný zápis zákonných služebností?

U takto citlivých práv je někdy levnější investovat do jedné dobře připravené listiny než později řešit, proč vaše síť právně „neexistuje“.

3 hlavní poznatky

1. Územní rozhodnutí není vkladovou listinou pro zápis zákonné služebnosti podle § 104a odst. 2 ZEK – neosvědčuje vznik služebnosti přímo svým obsahem.

2. Pokud zákon neurčuje listinu pro zápis, musí se postupovat podle § 66 katastrální vyhlášky, typicky formou souhlasného prohlášení mezi státem a operátorem.

3. Rozsudek potvrzuje přísný pohled na funkci vkladové listiny: katastr nedokazuje vznik práva, pouze zkoumá, zda jedna konkrétní listina jasně potvrzuje existenci práva, které má být zapsáno.