Vymezení společné části nemovité věci v prohlášení vlastníka: proč na jediné větě může stát celý dům

Úvod: příběh jedné rampy, dvou pozemků a dvaceti vlastníků, kteří zjistili, že jejich dům nestojí tam, kde mysleli

Každý, kdo někdy rozdělil dům na jednotky, ví, jak citlivé téma jsou společné části.

Stačí jeden nesprávně vymezený pozemek a máte o roky starostí postaráno: kdo platí údržbu cesty, kdo má právo parkovat, kdo rozhoduje o opravě rampy, komu patří podzemní garáže…

Přesně to se stalo v kauze, která skončila až u Nejvyššího soudu. A rozsudek ze dne 20. 9. 2022 (26 Cdo 779/2022) přinesl jednoduchou, ale pro praxi zásadní větu:

Jako společnou část musí být obligatorně vymezen pouze pozemek, na němž je dům skutečně zřízen. Ostatní pozemky jsou jen na vůli původce prohlášení.

A právě tento detail rozhodl celý spor.

Co zákon považuje za společné části?

V bytovém spoluvlastnictví nejsou společné části jen chodby a výtahy.

Zákon toho říká mnohem víc:

§ 1160 o. z. – společné jsou alespoň ty části, které mají sloužit vlastníkům společně.

A pak přichází odst. 2:

Společnými jsou vždy:

• pozemek, na němž je dům zřízen,

• hlavní stavební části,

• části zásadní pro zachování domu a bytů,

• zařízení sloužící dalším vlastníkům.

K tomu přidává § 4 NV 366/2013 Sb. možnost – nikoliv povinnost – zahrnout i funkčně související pozemky (předzahrádky, parkování, dvory, zpevněné plochy…).

Zlaté pravidlo: Pouze pozemek, na němž dům stojí, je společný vždy. Nic navíc není obligatorní.

A tady začínají všechny problémy.

Jak jedna rampa rozdělila vlastníky

V trutnovské kauze bylo vše jinak, než si vlastníci mysleli.

Situace:

• dům stál na pozemku p. č. st. XY,

• ale přístupová rampa k podzemním garážím byla na jiném pozemku,

• část garáží zasahovala pod další pozemek,

• někteří vlastníci tento pozemek považovali za společný,

• původce prohlášení nikoliv.

Soud prvního stupně chtěl prohlášení opravit a oba pozemky zahrnout mezi společné části.

Odvolací soud ale řekl jasné ne.

A Nejvyšší soud jeho závěr potvrdil:

POZOR:

Při odstraňování vady prohlášení nelze měnit vlastnické vztahy ani dodatečně zahrnovat pozemky, které v prohlášení společné nebyly.

Jak to vidí Nejvyšší soud

Nejvyšší soud precizně shrnul:

1. Povinná společná část = pouze pozemek, na němž je dům zřízen (§ 1160 odst. 2 o. z.)

Nelze přidávat jiné pozemky jen proto, že se to jeví „logické“ či „spravedlivé“.

2. Ostatní pozemky lze zahrnout jen, pokud to původce prohlášení výslovně udělá (§ 1166 o. z., § 4 NV 366/2013 Sb.)

3. Soud v řízení dle § 1168 o. z. nemůže „dovytvářet“ vlastnickou strukturu

Prohlášení:

• není nabývací titul,

• nemůže rozšiřovat majetek vlastníků,

• nemůže jim přidat pozemek, který nikdo nechtěl převést.

4. Přístupová rampa a podzemní garáže nejsou „součástí domu“ jen proto, že na něj funkčně navazují

Soud výslovně říká:

Uchycena rampa ≠ součást domu.
Podkopané garáže ≠ součást sousedního pozemku.

5. Pokud chce developer, aby vlastníci užívali sousední pozemek, má dvě cesty:

• zahrnout jej jako společnou část,

• nebo zřídit služebnost.

A právě druhá varianta byla v tomto případě použita – proto soudní spor neměl šanci obstát.

Víte, co se stane, když to uděláte špatně?

Představ si tři reálné následky:

• SVJ platí údržbu pozemku, který mu nepatří.

• Vlastníci si myslí, že něco je společné, ale v katastru to nikdy nebylo.

• Developer v dobré víře nezahrne zpevněnou plochu jako společnou část a po letech se hádají desítky lidí, kdo má na co právo.

A teď otázka pro Vás:

Je prohlášení vlastníka, které zakládá bytové vlastnictví na 50 let dopředu, opravdu ten dokument, kde chcete riskovat jednu větu?

Jak mít vše pod kontrolou a nikdy neskončit u soudu

Stačí použít jednoduché 3-krokové pravidlo:

Krok 1 – Identifikujte, kde dům skutečně stojí.

To je jediný pozemek, který MUSÍ být společný.

Krok 2 – Zmapujte další pozemky, které funkčně slouží domu.

Zpevněné plochy, parkoviště, rampa, předzahrádka, dětské hřiště, retenční nádrž…

Krok 3 – Rozhodněte, jak k nim vlastníkům zajistíte užívání:

• jako společné části, nebo

• služebností.

To je celý trik.

A přesně toto developer v případu 26 Cdo 779/2022 udělal – a zachránilo mu to spor.

Co většina webů říká špatně

Omyl 1: „Všechny pozemky okolo domu jsou automaticky společné.“

Nejsou.

Omyl 2: „Stačí, že pozemek funkčně slouží domu.“

Funkční souvislost není povinnost zahrnout jej jako společný.

Omyl 3: „Soud to později opraví.“

Neopraví. Soud nesmí měnit vlastnické vztahy.

Trojúrovňový test právní jistoty při vymezování pozemků

• Úroveň 1: povinná společná část = pozemek pod domem.

• Úroveň 2: volitelné společné části = funkčně související pozemky.

• Úroveň 3: alternativní režim = služebnosti nebo jiné užívací tituly.

Jedna věta v prohlášení vlastníka dokáže zabránit roky sporů

Případ 26 Cdo 779/2022 ukazuje jediné: Prohlášení vlastníka není formalita. Je to architektura celého bytového spoluvlastnictví.

A klíčová věta z rozsudku by měla být podtržená v každém developerském manuálu:

„Obligatorně musí být určena jako společná část pouze parcela, na níž je dům skutečně zřízen.“

Všechno ostatní je na vůli původce prohlášení.

A na kvalitě právní přípravy.

3 hlavní poznatky

• Povinně společnou částí je pouze pozemek pod domem.

• Ostatní pozemky může developer zahrnout, ale nemusí – nebo jejich užívání řeší služebností.

• Vadné prohlášení nelze opravit tak, aby změnilo vlastnické vztahy.