Úvod: Pronajímatel zamkne stánek, ale lednice nepatří nájemci.

Představte si malý stánek nebo provozovnu. Nájemce přestane platit. Pronajímatel má pocit, že už „nemá co ztratit“ – a tak udělá to, co v praxi lidé považují za rychlé a spravedlivé: zadrží movité věci, které jsou v prostoru.

Lednice. Kávovar. Regály. Možná i věci, které do provozovny dal dodavatel v rámci podpory prodeje. Vypadá to logicky: „Je to tady, nájemce to používá, tak to bude jeho.“

A právě tady přichází problém, který Nejvyšší soud v říjnu 2025 utnul poměrně ostře: Podle § 2234 o. z. pronajímatel může zadržet jen věci, které jsou ve vlastnictví nájemce. Ne „věci, o kterých si myslí, že jsou nájemce“.

Dobrá víra? Nehraje roli.

Přesně tento konflikt řešil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2057/2025 ze dne 22. 10. 2025 (Coca-Cola vs. Městská část Praha 8).

1. Co přesně řekl Nejvyšší soud k § 2234 o. z.?

1.1 Znění zákona: krátké připomenutí

§ 2234 o. z. říká, že pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

Na první pohled to vypadá vágně: „které má nájemce na věci nebo v ní“

– je to vlastnictví?
– nebo stačí, že je tam „má“ ve smyslu držby / užívání?

Judikatura až dosud jednoznačnou odpověď nedala, doktrína byla rozdělená.

1.2 Jádro závěru: jen věci ve vlastnictví nájemce

Nejvyšší soud se přiklonil k restriktivnímu výkladu:

Zadržovací právo pronajímatele podle § 2234 o. z. lze uplatnit pouze k movitým věcem, které jsou ve vlastnictví nájemce.

Hledisko dobré víry pronajímatele, že věc patří nájemci, není pro vznik zadržovacího práva významné.

Jinými slovy:

• Pokud věc opravdu patří nájemci → pronajímatel ji (při splnění dalších podmínek) může zadržet.

• Pokud věc patří třetí osobě (dodavatel, leasingová společnost, jiný vlastník) → zadržovací právo podle § 2234 vůbec nevznikne, i kdyby byl pronajímatel přesvědčený o opaku.

1.3 Proč je „dobrá víra“ irelevantní?

Pronajímatel argumentoval tím, že byl v dobré víře – domníval se, že lednice patří nájemci.

Nejvyšší soud ale říká:

• § 2234 je speciální úprava k obecnému zadržovacímu právu (§ 1395 a násl. o. z.).Profiprávo

• Je konstruován ve prospěch pronajímatele, ale nesmí bezdůvodně poškozovat třetí osoby, které nejsou účastníky nájemního vztahu.

• Ochrana vlastnického práva třetích osob má v této kolizi přednost.

Proto není možné říct: „Byl jsem v dobré víře, tak moje zadržovací právo musí fungovat i proti skutečnému vlastníkovi.“

2. Případ Coca-Cola vs. městská část: co se vlastně stalo?

2.1 Faktický příběh v kostce

• Pronajímatel: městská část Praha 8.

• Nájemce: společnost Café Rico, s.r.o. – provozovna / stánek v Troji.

• Dodavatel: Coca-Cola HBC Česko a Slovensko, s.r.o. – poskytla chladicí zařízení (lednice) k podpoře prodeje svých nápojů.

V provozovně byly postupně instalovány čtyři lednice. Každá z nich:

• měla servisní štítky,

• z nich bylo zřejmé, že vlastníkem je Coca-Cola,

• navíc nesly její výrazné brandové označení.

Nájemce dlužil na nájemném, pronajímatel:

• uplatnil zadržovací právo podle § 2234 o. z.

• sepsal seznam movitých věcí v provozovně, včetně lednic,

• odmítl je vydat Coca-Cole, která se přihlásila jako vlastník.

2.2 Rozhodnutí soudů

• Soud prvního stupně – žalobě Coca-Coly na vydání lednic vyhověl:
  § 2234 umožňuje zadržet jen věci nájemce, nikoliv třetích osob.
  Lednice byly jasně označeny jako vlastnictví žalobkyně.

• Odvolací soud rozsudek potvrdil.

• Nejvyšší soud: připustil přípustnost dovolání – otázka rozsahu zadržovacího práva pronajímatele dosud nebyla řešena, ale dovolání zamítl a potvrdil, že zadržovací právo zde vůbec nevzniklo.

2.3 Proč Nejvyšší soud „podržel“ Coca-Colu?

Klíčové úvahy:

• Nelze obejít obecnou úpravu zadržovacího práva (§ 1395 a násl. o. z.) jen tím, že si pronajímatel rozšíří své možnosti přes § 2234.

• Třetí osoby (dodavatelé, zákazníci, leasingovky) nemají často žádnou šanci zjistit, zda nájemce platí nájemné, jaké má dluhy a jaké vztahy má s pronajímatelem. Nemůže na ně proto „spadnout“ riziko neplacení nájmu.Melzer & Partners+1

Nejvyšší soud používá i ilustrativní příklady:

• auto v servisu,

• boty v opravně,

• obraz v galerii – kdyby pronajímatel mohl zadržet takové věci za dluhy nájemce, paralyzovalo by to běžný obchodní styk.

3. Jaké hranice teď zadržovací právo pronajímatele má?

3.1 Co zůstává zachováno

Pronajímatel stále může využít § 2234 o. z. jako silný nástroj:

• k zajištění pohledávek vůči nájemci,

• ve vztahu k movitým věcem nájemce v pronajaté věci nebo na ní,

• aniž by musel složitě prokazovat existenci zvláštní dohody o zástavním právu.

Pokud jsou splněny podmínky (existuje splatná pohledávka, věci nájemce jsou v provozovně atd.), zadržovací právo:

• má zajišťovací funkci – motivuje nájemce doplatit dluh,

• má uhrazovací funkci – umožní pronajímateli uspokojit se z výtěžku zpeněžení zadržené věci, pokud nájemce nezaplatí.

3.2 Co už pronajímatel dělat nesmí

Zadržovací právo nelze uplatnit:

• k věcem, které prokazatelně patří třetí osobě,

• ani tehdy, když je pronajímatel subjektivně přesvědčen, že jsou nájemce,

• ani s odkazem na to, že zadržovací právo je „věcné právo působící erga omnes“.

Pokud je vlastnictví třetí osoby prokázáno, pronajímatel:

• nemá k věci žádné platné zadržovací právo,

• musí věc vydat – jinak se vystavuje riziku odpovědnosti za zásah do vlastnického práva.

3.3 Důsledky pro dobrou víru

Dříve převládal názor, že:

• pokud je pronajímatel v dobré víře, může zadržet i cizí věci a třetí osoba se brání jen tak, že zaplatí dluh nájemce nebo poskytne jistotu.

Nejvyšší soud teď říká:

• Dobrá víra pronajímatele je z hlediska § 2234 o. z. právně irelevantní.Ak-Vrana+1

Otázka vlastnictví je prostě buď splněna, nebo ne.
Dobrá víra může hrát roli v jiných rovinách (např. odpovědnost), ale nezaloží vznik zadržovacího práva.

4. Praktické dopady pro pronajímatele: co dělat jinak

4.1 Konec „hromadného zabavení všeho v provozovně“

Typický reflex pronajímatele:
„Dlužíš? Tak si tady všechno nechám, dokud nezaplatíš.“

Po tomto rozsudku je tohle chování vysoce rizikové, pokud v provozovně:

• je vybavení na leasing,

• jsou věci dodavatelů (chladicí zařízení, kávovary, výčepy, stojany),

• jsou věci zákazníků (auta v servisu, oděvy v čistírně, zboží v komisním prodeji).

Co to znamená v praxi:

• Před uplatněním zadržovacího práva musíte přemýšlet, co komu patří.

• V případě pochybností je bezpečnější věc nezadržovat, než se později hádat s třetím vlastníkem.

4.2 Co si pronajímatel může a má ohlídat smluvně

Aby zadržovací právo neztratilo praktický význam, dává smysl:

• V nájemní smlouvě si vynutit informovanost:
  povinnost nájemce oznamovat a označit věci třetích osob v provozovně,
  povinnost mít písemné souhlasy těchto třetích osob (např. leasingovky, dodavatelé) s umístěním věcí v prostoru pronajímatele.

• Lepší zajištění dluhů jinak:
  smluvní jistota (kauce, záloha),
  smluvní zástavní právo k přesně označeným věcem nájemce, ručení mateřské společnosti nebo vlastníka značky.

Ale pozor: ani smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem nemůže bez souhlasu třetí osoby zatížit její věci.

4.3 Jak postupovat v krizové situaci (návod v bodech)

Když nájemce přestane platit a vy zvažujete zadržovací právo:

1. Identifikujte věci nájemce.
   účetní evidence, předávací protokoly, fotodokumentace,
   ptejte se: Kdo tu věc koupil? Kdo ji má v majetku/daňových odpisech?

2. Separujte věci třetích osob.
   všímejte si štítků, evidenčních čísel, log dodavatelů,
   pokud třetí osoba písemně tvrdí, že věc je její a doloží to → nepočítejte s § 2234 jako s oporou.

3. Uplatňujte zadržovací právo jen na věci nájemce.
   sepište protokol,
   jasně identifikujte věci (typ, značka, výrobní číslo),
   uveďte, k jaké konkrétní pohledávce zadržujete.

4. U třetích osob zvažte jiný postup.
   jednat o dobrovolné úhradě části dluhů výměnou za rychlé vydání,
   případně uzavřít doplňkovou dohodu (ale ta nesmí být faktickou „nátlakovou exekucí“).

5. Dopady pro nájemce a dodavatele: jak chránit vlastní majetek

5.1 Dodavatelé a leasingové společnosti

Rozsudek je pro dodavatele spotřebního zboží a leasingovky dobrá zpráva:

• jejich věci nemohou být bez dalšího deaktivně „odstaveny“ zadržením pronajímatelem,

• pokud prokáží vlastnictví, zadržovací právo pronajímatele vůbec nevznikne.

Přesto je vhodné:

• Věci výrazně označovat:
  servisní štítky,
  nápisy „majetek XY, třetí osoba“,
  evidenční čísla, QR štítky pro rychlé dohledání.Profiprávo+1

• Mít jasné smlouvy s nájemcem:
  ujednání, že nájemce není oprávněn věc zastavit, zatížit, přenechat dál bez souhlasu,
  povinnost nájemce informovat pronajímatele, že jde o cizí věc.

5.2 Nájemci v roli „prostředníka“

Nájemci v retailu / gastro jsou často „uprostřed“:

• mají závazky vůči pronajímateli (nájemné),

• mají závazky vůči dodavatelům (nápoje, stroje),

• jsou v provozovně věci různých vlastníků.

Rozsudek jim:

• na jednu stranu pomáhá – pronajímatel nemůže libovolně blokovat vybavení dodavatelů, na nichž může podnikání záviset,

• zároveň ale klade větší nároky na transparentnost – je vhodné mít pořádek v tom, co je jejich a co ne.

5.3 Co teď musí mít „v hlavě“ každý podnikatel s provozovnou

Pokud jste:

• provozovatel kavárny, restaurace, autoservisu, čistírny, showroomu,

• nájemce obchodní jednotky v retail parku, v OC nebo v městském objektu,

pak:

• počítejte s tím, že vaše vlastní věci mohou být legitimně zadrženy,

• věci dodavatelů a zákazníků zadrženy být nemají, ale

• v praxi záleží na tom, jak dobře umíte vlastnictví prokázat a jak jsou věci označeny.

6. Jak to zapadá do širšího konceptu zadržovacího práva a vývoje práva

6.1 Srovnání s „obecným“ zadržovacím právem (§ 1395 a násl. o. z.)

Obecné zadržovací právo (§ 1395 a násl. o. z.) funguje tak, že:

• věřitel může zadržet cizí movitou věc, kterou má u sebe,

• ale nesmí se jí zmocnit násilím, lstí ani ji držet „neprávem“ (§ 1396 o. z.).

To je jiná situace než u § 2234:

• u obecného zadržovacího práva věřitel věc už u sebe má „právem“,

• u § 2234 je věc na nebo v pronajaté věci, ale typicky v detenci nájemce.

Nejvyšší soud jasně říká:

• § 2234 není nástroj, jak obejít přísnější podmínky obecného zadržovacího práva,

• a už vůbec ne způsob, jak postihnout majetek třetích osob, které s nájemním vztahem nemají nic společného.

6.2 Kontext staré právní úpravy (§ 672 obč. zák. 1964)

Starý občanský zákoník:

• přiznával pronajímateli zástavní právo i zadržovací právo jen k věcem nájemce a osob žijících s ním ve společné domácnosti (§ 672 odst. 1 a 2).

• třetí osoby mimo tuto „rodinnou bublinu“ chránil.

Nejvyšší soud zdůrazňuje, že nový občanský zákoník:

• chtěl tyto instituty spíše recipovat, nikoliv dramaticky rozšířit,

• proto by případné rozšíření na věci jakýchkoli třetích osob musel zákonodárce formulovat mnohem jasněji – což neudělal.

6.3 Trend: ochrana třetích osob před „kolaterálním“ zásahem

Rozsudek zapadá do širší linie judikatury:

• ochrana vlastníků, kteří nejsou stranou konkrétní smlouvy,

• tlak na transparentnost smluvních vztahů (nájemce vs. dodavatel vs. pronajímatel),

• důraz na to, aby zvláštní instituty nezneužívaly asymetrii informací (pronajímatel často ví o dluzích, třetí osoba ne).

7. Co z toho plyne pro vaše smlouvy a interní procesy

7.1 Pro pronajímatele: revize nájemních smluv

Z pohledu pronajímatele doporučuje praxe po tomto rozsudku:

• Revidovat standardní nájemní smlouvy:
  jasně upravit, zda a v jakém rozsahu může být v provozovně umístěno vybavení třetích osob,
  požadovat, aby nájemce:
  takové věci seznamoval a průběžně aktualizoval,
  získal souhlas třetích osob, že pronajímatel smí věc v určitých situacích držet či minimálně nezodpovídá za její dočasnou nedostupnost (pokud to právo připustí).

• Posílit jiná zajištění:
  vyšší jistota / kauce,
  bankovní záruka,
  ručení osobně bonitní osoby (společník, matka-společnost).

7.2 Pro dodavatele a leasingové společnosti

Praktická opatření:

• Smluvní ujednání s nájemcem:
  zákaz zástavy, zatížení či uplatnění zadržovacího práva třetími osobami bez souhlasu,
  povinnost okamžité informace, pokud pronajímatel začne cokoliv „zadržovat“.

• Evidence a označování:
  jednotný systém štítků: „Vlastník: [název společnosti]“,
  jednoduchá možnost prokázat vlastnictví (smlouvy, předávací protokoly).

7.3 Pro nájemce: prevence konfliktů

Nájemce by dnes měl mít:

• mapu vlastnictví v provozovně:
  co patří mně,
  co patří dodavatelům,
  co patří zákazníkům či leasingovkám.

• základní krizový manuál:
  co dělat, když pronajímatel hrozí uplatněním zadržovacího práva,
  jak rychle přizvat právníka a dotčené dodavatele,
  jak minimalizovat provozní škody (např. rychlé nahrazení zařízení).

8. Závěr: Pronajímatel není exekutor. A vaše cizí lednice nejsou rukojmí.

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2057/2025 přináší jasnou zprávu:

• Zadržovací právo pronajímatele má limity.

• Tím hlavním je vlastnictví nájemce.

• Cizí věci – typicky vybavení dodavatelů nebo majetek zákazníků – už nemohou být „vedlejším poškozeným“ nájemního sporu.

Pro podnikatele to znamená dvě věci:

1. Pronajímatelé musí přestat spoléhat na „hromadné zadržení všeho“ a začít pracovat s preciznější smluvní a důkazní strategií.

2. Dodavatelé a leasingovky mají po letech konečně v ruce silný argument: jejich majetek v provozovně nájemce není volně k dispozici pro cizí dluhy.

Ať už jste na straně pronajímatele, nájemce nebo dodavatele, tohle rozhodnutí by mělo vést k jedné otázce:

Máme ve smlouvách i v praxi nastavená pravidla tak, aby nás jednou nezastavila cizí lednice v cizí provozovně?