Dům má stát na pevných základech. Nejen stavebních, ale i právních

Představte si situaci: Zaplatíte několik milionů za novostavbu rodinného domu.
Dostanete klíče, dům převezmete, začnete plánovat stěhování.

Až později si všimnete, že:

• střecha je „každá jiná“ – část tašek lesklá, část matná,

• většina oken nemá objednané těsnění, které zlepšuje izolační vlastnosti.

Zhotovitel odpoví:

„Vady jste měli vytknout hned při předání. Teď už je pozdě.“

Nejvyšší soud v rozhodnutí 25 Cdo 292/2024 ze dne 29. 10. 2025 k tomu říká něco jiného – a zásadního:

• smlouva o dílo na stavbu rodinného domu pro spotřebitele se u vad řídí režimem prodeje zboží v obchodě,

• uplatnění vad se posuzuje podle § 2165 odst. 1 o. z. ve znění do 5. 1. 2023 (24 měsíců),

• u skrytých vad stavby navíc může spotřebitel využít až pětiletou lhůtu podle § 2629 o. z.

Jinými slovy: „Reklamovali jste pozdě“ už nebude univerzální obranná věta zhotovitelů.

1. Co Nejvyšší soud řešil: spor o slevu z ceny vadného domu 

Stručně k případu

• Smlouva o dílo z prosince 2018: zhotovení rodinného domu.

• Zhotovitel: podnikající fyzická osoba (stavebník).

• Objednatelé: manželé – spotřebitelé, nikoli podnikatelé.

• Cena díla včetně víceprací: cca 4,1 mil. Kč bez DPH.

• Dílo převzato 11. 11. 2019 ve fázi hrubé stavby, s protokolem o předání.

Dodatečně (e-mailem 10. 8. 2020) objednatelé uplatnili:

• vady střechy (dvě různé povrchové úpravy tašek – estetická, ale i hodnotová vada),

• vady oken (většina oken bez středového těsnění, s dopadem na tepelně-izolační vlastnosti),

• další vady (celkem 16 vytčených vad).

Soud prvního stupně jim přiznal 10% slevu z ceny díla.

Odvolací soud však slevu zamítl – podle něj byly vady uplatněny pozdě (a posoudil věc podle § 2618 o. z., tedy obecného režimu vad díla).

Nejvyšší soud se proto musel vyjádřit k tomu jaké lhůty platí pro uplatnění vad díla, když:

• zhotovitel je podnikatel,

• objednatel je spotřebitel,

• předmětem je stavba rodinného domu.

A právě tady přichází klíčový závěr.

2. Kdy je smlouva o dílo „spotřebitelská“ a proč na tom tolik záleží

Nejvyšší soud vychází z definice spotřebitele v § 419 o. z.: Spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti uzavírá smlouvu s podnikatelem.

V tomto případě:

• Zhotovitel – podnikatel, s živností mimo jiné na provádění staveb.

• Objednatelé – osoby jednající pro soukromé bydlení, nikoli pro svůj byznys.

Tedy:

Smlouva o dílo na stavbu rodinného domu byla spotřebitelskou smlouvou.

To není jen „technický“ detail. Jakmile jde o spotřebitelský vztah, nastupuje jiný ochranný režim, než je běžná úprava vad díla:

• do hry vstupují ustanovení o prodeji zboží v obchodě (§ 2158 a násl. o. z. ve znění do 5. 1. 2023),

• práva z vadného plnění se neposuzují jen podle § 2618,

• uplatní se § 2165 o. z. (zákonná záruka) a u staveb navíc § 2629 o. z.

3. Proč se na vady stavby použije režim „prodeje zboží v obchodě“

Na první pohled to může znít zvláštně: vždyť tu nejde o koupi lednice, ale o výstavbu domu.

Nejvyšší soud ale logicky navazuje na konstrukci občanského zákoníku:

• § 2586 o. z. – smlouva o dílo může být i zhotovením věci, nejen úpravou již existující.

• § 2615 odst. 2 o. z. výslovně odkazuje u práv z vadného plnění na úpravu kupní smlouvy.

• V části o koupi (§ 2079 a násl.) máme jak obecnou úpravu, tak zvláštní režim pro prodej zboží v obchodě (§ 2158–2174).

Klíčové je:

• prodej zboží v obchodě není omezen jen na movité věci v kamenném obchodě;

• pojem „zboží“ je širší a může zahrnovat i nemovité věci,

• „obchod“ se chápe jako obchodní činnost, nikoli jen provozovna.

Proto Nejvyšší soud říká: Smlouva o dílo, jejímž předmětem je zhotovení nemovitosti podnikatelem pro spotřebitele, je co do vad díla podřaditelná úpravě prodeje zboží v obchodě.

Důsledek?

Použije se § 2165 o. z. (v tehdejším znění) – a to včetně 24měsíční lhůty pro výskyt vady, a u staveb navíc § 2629 o. z. s pětiletou lhůtou u skrytých vad.

4. Lhůty pro uplatnění vad: 24 měsíců vs 5 let

4.1 Zákonná záruka podle § 2165 odst. 1 o. z. (do 5. 1. 2023)

Znění tehdy platné právní úpravy: Kupující je oprávněn uplatnit právo z vady, která se vyskytne u spotřebního zboží v době dvaceti čtyř měsíců od převzetí.

Pro stavební smlouvu o dílo se spotřebitelem to v praxi znamená:

• pokud se vada domu „vyskytne“ do 24 měsíců od převzetí stavby,

• spotřebitel má právo z vady uplatnit,

• a není nutné složitě dokazovat, zda „zárodek vady“ existoval už při převzetí.

Výklad slova „vyskytne se“ je zásadní:

• nejde jen o vady zjevné při předání,

• jde o vady, které se projeví v průběhu prvních 24 měsíců,

• rozhodné je zjištění vady v této době, nikoli přesné určení okamžiku jejího vzniku.

4.2 Skryté vady stavby – § 2629 o. z.

Další vrstva ochrany: Soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.

To je speciální úprava vůči § 2618 o. z., a pro spotřebitele velmi důležitá:

• pokud jde o skrytou vadu stavby,

• objednatel má až pětileté období od převzetí na to, aby ji při dostatečné péči zjistil a bez zbytečného odkladu oznámil,

• není přípustné toto období smluvně zkracovat, je-li objednatel slabší stranou.

5. „Vyskytne se“ – slovo, které mění pozici objednatele

Nejvyšší soud navazuje na moderní výklad spotřebitelské ochrany:

• pojem „vyskytne se“ se vztahuje k období, kdy je vada zjištěna,

• nemusí být prokázáno, že vada existovala už při převzetí – stačí, že se projevila v 24 měsících,

• tím se výrazně posiluje pozice spotřebitele, který často nemá šanci odborně zkontrolovat dílo ihned.

V našem případě:

• předání domu v listopadu 2019,

• reklamace e-mailem v srpnu 2020,

• tedy přibližně 9 měsíců od předání – již dlouho v rámci 24měsíční lhůty.

Odvolací soud hodnotil věc optikou „opožděného vytknutí vad“ podle § 2618 o. z. (obecná úprava), Nejvyšší soud ale říká: Měl použít režim zákonné záruky a zvláštní úpravu pro spotřebitele.

6. Proč odvolací soud chyboval – a co z toho plyne pro praxi

Odvolací soud:

• pominul spotřebitelský charakter smlouvy,

• aplikoval § 2618 o. z. (obecná úprava vad díla) a režim „bez zbytečného odkladu“,

• konstatoval, že vady byly zjevné a reklama po 9 měsících je pozdní.

Nejvyšší soud:

1. Připomíná, že u spotřebitele je třeba primárně zkoumat, zda se uplatní zvláštní úprava:
   § 2165 o. z. (24 měsíců),
   případně § 2629 o. z. (skryté vady stavby – až 5 let).

2. Konstatuje, že aplikace nesprávné právní normy vedla k nesprávnému závěru o opožděnosti.

3. Zrušuje rozhodnutí odvolacího soudu a vrací mu věc k dalšímu řízení s tím, že je vázán právním názorem Nejvyššího soudu.

Praktický dopad:

• Odvolací soud musí znovu posoudit včasnost reklamace v režimu spotřebitelského prodeje zboží v obchodě,

• stavební firmy a developeri nemohou spoléhat na to, že pár měsíců po předání už bude „klid“.

7. Co z rozhodnutí plyne pro stavební firmy a developery

7.1 Nelze „přeformulovat zákon“ smlouvou

Ani sebelepší smluvní formulace typu: „Objednatel je povinen uplatnit vady bez zbytečného odkladu po předání díla, jinak jeho práva zanikají.“

nepřepíše spotřebitelský režim, pokud:

• zhotovitel je podnikatel,

• objednatel je spotřebitel,

• a jde o zhotovení stavby.

Soud bude vždy zkoumat povahu vztahu a účel smlouvy, nikoli jen to, co je napsané v textu.

7.2 Delší „období nejistoty“ ohledně vad

Pro stavební firmy z toho plyne:

• s vadami je potřeba počítat v delším horizontu,

• nelze odmítnout reklamaci jen s odkazem na několik měsíců od předání,

• u skrytých vad staveb je třeba mít na paměti až pětiletou dobu.

7.3 Význam kvalitního předávacího protokolu

Rozhodnutí zároveň nepodporuje „bezbřehou“ odpovědnost zhotovitele.

Pro praxi zůstává klíčové:

• pečlivě strukturovaný předávací protokol,

• jasné popsání stavu díla při předání,

• foto- a video dokumentace,

• možnost sjednat odbornou kontrolu díla před předáním (na náklady jedné či obou stran).

8. Co z rozhodnutí plyne pro spotřebitele (objednatele domu)

8.1 Nemusíte být znalec hned při předání

Nejvyšší soud výslovně přihlíží k tomu, že:

• objednatel – spotřebitel – není stavební odborník,

• některé vady si prostě nevšimne hned,

• má právo na přiměřený čas k tomu, aby vadu zjistil a vyhodnotil.

Zvlášť u rodinného domu je běžné, že:

• člověk řeší hypotéku, termíny stěhování, vybavení,

• technické detaily (typ zasklení, těsnění, skladba tašek) řeší až postupně.

8.2 Jak postupovat prakticky

Pokud zjistíte vadu stavby:

1. Vadu zdokumentujte
   fotky, videa, krátký popis, kdy a jak jste ji zjistili.

2. Zvažte odborný posudek
   zejména u technických vad (střecha, izolace, okna, statika).

3. Uplatněte vadu u zhotovitele písemně
   doporučeně, datovou schránkou nebo e-mailem (s potvrzením doručení),
   stručně, ale konkrétně popište, co je vadné a jaké právo uplatňujete (sleva, oprava, odstoupení…).

4. Kontrolujte lhůty
   sledujte, zda vada byla zjištěna v 24 měsících od převzetí,
   u skrytých vad (např. vlhkost z chybných izolací) myslete na pětiletou hranici.

9. Jak se bránit námitce „opožděné“ reklamace

V praxi se často setkáte s reakcí typu: „Vadu jste měli zjistit už při předání – uplatňujete ji pozdě.“

Po rozhodnutí 25 Cdo 292/2024 je argumentace spotřebitele výrazně silnější, pokud:

• šlo o smlouvu o dílo na rodinný dům,

• zhotovitel je podnikatel,

• vy sami jste nepodnikatel (spotřebitel).

V takovém případě:

• můžete upozornit, že jde o spotřebitelskou smlouvu,

• uplatní se § 2165 o. z. (24 měsíců) a případně § 2629 o. z. (pět let u skrytých vad),

• a že vadu stačí uplatnit v rámci těchto zákonných lhůt, nikoli jen „bez zbytečného odkladu“ v řádu dnů.

Pro advokáty to znamená:

• při sporech o vady domů je nutné začínat kvalifikací vztahu (spotřebitel x podnikatel),

• a teprve poté volit příslušný režim vad (zákonná záruka vs obecná úprava).

10. Check-list pro smlouvu o dílo se spotřebitelem (z pohledu praxe)

Pokud jste objednatel – spotřebitel a chystáte se stavět dům:

Ve smlouvě si pohlídejte: 

jasnou specifikaci standardu domu (typ oken, skladba střechy, izolace…),
proces předání díla (prohlídka, účast odborníka, detailní zápis vad),

postup při reklamaci vad (způsob, lhůty pro reakci zhotovitele).

Po převzetí stavby:

vnímejte prvních 24 měsíců jako klíčové období – aktivně dům „testujte“,
neodkládejte konzultaci s odborníkem, pokud máte pochybnosti,

vše si pečlivě archivujte (komunikace, protokoly, posudky).

Pokud jste stavební firma či developer:

• Nepodceňujte:
  spotřebitelský charakter smlouvy,
  delší období odpovědnosti za vady.

• Investujte do:
  kvalitní projektové přípravy,
  kontrolních mechanismů během výstavby,
  transparentní komunikace s klientem – často levněji vyřešíte spor dohodou než soudem.

11. jak rozhodnutí zapadá do dosavadní judikatury

Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí:

• navazuje na svou starší judikaturu k zákonné záruce u spotřebitelských smluv (např. 33 Odo 1314/2005, 33 Cdo 2914/2014),

• potvrzuje, že zvláštní úprava prodeje zboží v obchodě (dříve § 612 a násl. obč. zák., nyní § 2158 a násl. o. z.) má přednost před obecnou úpravou kupní smlouvy a vad,

• aplikuje tyto principy i na zhotovení nemovitosti v režimu smlouvy o dílo, pokud jde o spotřebitele.

Pro právní praxi to znamená:

• při výkladu vad díla u staveb pro spotřebitele je třeba systematicky uplatňovat spotřebitelské normy,

• obecná úprava vad díla v § 2618 o. z. se nepoužije izolovaně,

• soudy nižších stupňů musí při pochybnostech vždy zkoumat, zda nejde o spotřebitelskou smlouvu.

12. Nový standard pro vady rodinných domů

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 25 Cdo 292/2024 není jen „další stavební spor“. 

Nastavuje:

• jasný rámec pro to, jak posuzovat včasnost uplatnění vad u domu postaveného pro spotřebitele,

• vyšší laťku ochrany objednatele, který není odborník,

• povinnost soudů přemýšlet nejprve v kategoriích spotřebitelské smlouvy, a až poté aplikovat obecné normy.

Pro spotřebitele je to dobrá zpráva:

Nemusí „vyhrát závod“ o to, kdo si vady všimne jako první den po předání.

Pro stavební firmy je to zároveň varování:

Zásadní je kvalita a poctivost provedení díla, nikoli jen formulace smlouvy a předávacího protokolu.