Představte si, že stavíte dům.

Práce finišují, ale uprostřed obýváku se objeví nepříjemné překvapení – nosná stěna se vychýlila. Zhotovitel tvrdí, že jde jen o kosmetickou vadu. Objednatel namítá, že jde o zásadní statický problém.

A tak se rozbíhá vleklý spor, v němž nejde jen o to, kdo má pravdu – ale kdo má právo určit, jak se má vada opravit.

Podobné situace řešíme v Bold Legal prakticky každý měsíc. Stačí drobná neshoda ve způsobu opravy – a z běžného předání se stane právní maraton. Tento článek rozebírá rozhodnutí Nejvyššího soudu, které jasně říká, kdo má poslední slovo. A co je důležitější – jak se dá podobným konfliktům předejít, když máte správně postavenou smlouvu o dílo.

1. Příběh sporu: Dům, nosná stěna a dvě pravdy

Zhotovitelka a objednatel uzavřeli smlouvu o dílo na hrubou stavbu rodinného domu.
V průběhu výstavby se objevila vada – vychýlená nosná stěna, která podle objednatele ohrožovala stabilitu stavby. Zhotovitelka tvrdila, že jde jen o estetickou odchylku, která nemá vliv na funkčnost.

Objednatel trval na tom, že oprava musí být provedena podle návrhu statika – tedy vyzděním kolmé ztužující příčky.

Zhotovitelka naopak chtěla instalovat pouze podpěrný sloupek.

Objednatel opravu v tomto rozsahu neumožnil. Tvrdil, že dílo není dokončeno.
Zhotovitelka namítala, že opravu provést chtěla, ale nebylo jí to umožněno – a tedy že v prodlení je naopak objednatel.

Podobné situace jsou typické: dvě dobré vůle, ale žádný jasný rámec, kdo o čem rozhoduje. 

Přesně proto doporučujeme mít ve smlouvách o dílo vždy jasně definovaný mechanismus odstraňování vad – kdo rozhoduje, jak se vada opraví, v jaké lhůtě a co se stane, pokud jedna strana brání opravě.

2. Jak rozhodovaly soudy nižších stupňů

Okresní soud

Okresní soud dal za pravdu zhotovitelce. Vyhodnotil, že vada je pouze estetická, dílo bylo dokončeno a objednatel je povinen doplatit cenu. Zhotovitelka nebyla v prodlení, naopak objednatel zadržel platbu neprávem.

Krajský soud

Krajský soud rozsudek obrátil.

Podle něj byla vada vážná – nosná stěna se vychýlila natolik, že to ohrožovalo stabilitu domu.

Zhotovitelka měla podle soudu odstranit vadu způsobem odpovídajícím statickému posudku. Proto ji uznal vinnou z prodlení a objednateli přiznal smluvní pokutu 149 000 Kč i slevu z ceny.

Zkušenost z praxe ukazuje, že rozdíl mezi „estetickou“ a „funkční“ vadou bývá právě to, co rozhodne celý spor. Proto u nás v Bold Legal při zastupování zhotovitelů vždy trváme na tom, aby byl k posouzení vady přizván odborník včas – nikoli až u soudu.

3. Nejvyšší soud: Kdo má poslední slovo

Nejvyšší soud zrušil rozsudek krajského soudu a vyjasnil klíčový princip:

Pokud objednatel zvolí opravu jako způsob nápravy vady, je to zhotovitel, kdo rozhoduje, jakým technickým způsobem opravu provede. Odpovídá totiž za výsledek, ne za to, že splní konkrétní přání objednatele.

A pokud objednatel opravu neumožní, dostává se do prodlení on – ne zhotovitel. (§ 1968 o. z.)

Tento princip je pro stavební praxi zásadní. Mnoho objednatelů se totiž domnívá, že když reklamují vadu, mohou diktovat, jak má být opravena. 

Ale podle práva volí jen způsob vypořádání vady (oprava, sleva, odstoupení), nikoli konkrétní technologický postup.

4. Co přesně soud zdůraznil

Nejvyšší soud připomněl, že:

• Zhotovitel odpovídá za výsledek opravy, ale technické řešení volí on.

• Objednatel může požadovat opravu, ale nemůže vynucovat konkrétní technologii, pokud není technicky vadná.

• Jestliže objednatel brání opravě, nelze hovořit o prodlení zhotovitele.

Soud však zároveň uznal, že existují výjimečné případy, kdy může objednatel trvat na svém – například pokud by zhotovitelův postup odporoval technickým normám nebo bezpečnostním předpisům.

5. Výjimka potvrzuje pravidlo

Nejvyšší soud odkázal na svůj dřívější rozsudek (33 Cdo 4126/2008), podle něhož může objednatel trvat na konkrétním způsobu opravy pouze tehdy, pokud:

• vada je závažná a

• zvolený způsob opravy by neodpovídal stavebním či bezpečnostním předpisům.

Pokud tedy zhotovitelův návrh na opravu nesplňuje statické požadavky, může objednatel oprávněně trvat na řešení podle statika.

Ale pokud by se prokázalo, že zhotovitelova varianta je technicky správná, objednatel ji musí umožnit – jinak sám porušuje smlouvu.

V praxi proto doporučujeme: jakmile dojde ke sporu o způsob opravy, nechte si zpracovat nezávislý posudek. V Bold Legal zajišťujeme ve spolupráci se stavebními znalci a statiky nezávislé posudky, které slouží jako důkaz už ve fázi vyjednávání – často tak předejdeme sporu dřív, než začne.

6. Důsledky pro zhotovitele i objednatele

Zhotovitel má právo zvolit technický způsob opravy, ale musí být připraven prokázat, že je v souladu s normami a že tím skutečně odstraňuje vadu.

Pokud objednatel opravu brání, zhotovitel by měl vše písemně zaznamenat – nejlépe ve stavebním deníku a e-mailové komunikaci. Právě takové dokumentace jsou v soudních řízeních rozhodující.

Objednatel má právo vybrat, zda chce opravu, slevu nebo odstoupení od smlouvy. Ale nemůže určovat technologii opravy, pokud není zjevně neodborná nebo nebezpečná. Pokud má o bezpečnosti pochybnosti, měl by si je nechat potvrdit odborníkem – nejlépe nezávislým statikem.

V Bold Legal často řešíme případy, kdy investor zadrží platbu s odkazem na vady, ale přitom zhotoviteli brání v jejich opravě. Právě tehdy je zásadní správně reagovat – buď právní výzvou k umožnění opravy, nebo návrhem na předání díla se záznamem o bránění v přístupu. Každý detail může rozhodnout, zda budete u soudu v právu.

7. Právní rámec

§ 2615 občanského zákoníku

Zhotovitel odpovídá za vady obdobně jako prodávající u kupní smlouvy. Objednatel si volí, jaký způsob nápravy uplatní – opravu, slevu, nebo odstoupení.

§ 2106 občanského zákoníku

Objednatel, který zvolil konkrétní nárok, nemůže svou volbu měnit bez souhlasu zhotovitele.

§ 1968 občanského zákoníku

Pokud objednatel neposkytne součinnost, dostává se do prodlení a tím vylučuje prodlení zhotovitele.

8. Co bude následovat

Nejvyšší soud věc vrátil krajskému soudu, aby zjistil, zda:

• oprava navržená zhotovitelkou byla staticky vyhovující,

• objednatel oprávněně odmítl opravu,

• a zda tedy vůbec mohla vzniknout smluvní pokuta.

Jde o typický příklad, kdy nedostatečná dokumentace nebo chybějící klauzule ve smlouvě vedou k letitému sporu.

Přitom stačí, když je už ve smlouvě jasně uvedeno, kdo má rozhodující slovo při volbě způsobu opravy a jak se bude postupovat při neumožnění vstupu na stavbu.

Pokud podobnou situaci řešíte, můžeme vám pomoci – ať už jde o formulaci těchto ustanovení, nebo zastoupení při jednání se zhotovitelem či objednatelem.

9. Poučení pro praxi

Stavební spory vznikají často ne proto, že by některá strana nechtěla opravit vadu, ale protože se neshodnou jak.

Rozsudek jasně říká:

• Zhotovitel má právo zvolit technické řešení.

• Objednatel musí umožnit opravu, pokud je bezpečná a odborná.

• Kdo brání opravě, sám se dostává do prodlení.

Právě tady se láme většina sporů, které řešíme.

Ať už zastupujeme stavební firmu nebo investora, základ je vždy stejný – dokumentujte, komunikujte, a jednejte podle smlouvy. Pokud smlouva chybí nebo je vágní, je to první krok k potížím.

10. Shrnutí

Rozhodnutí Nejvyššího soudu z října 2024 dává jasné odpovědi:

• Objednatel volí formu nápravy vady (oprava, sleva, odstoupení).

• Zhotovitel volí technický způsob opravy.

• Pokud objednatel brání opravě, je v prodlení on.

• Pouze u technicky závadných nebo nebezpečných řešení může objednatel trvat na svém postupu.

Tento rozsudek by měl být varováním i návodem zároveň.

Varováním pro ty, kdo do smlouvy o dílo vkládají obecné formulace bez jasného postupu pro vady.

A návodem pro ty, kteří chtějí mít jistotu, že jejich smlouva obstojí i ve chvíli, kdy se stěna začne „naklánět“.

Pokud si nejste jisti, jestli vaše smlouva o dílo podobným situacím skutečně odolá, ozvěte se nám.

V Bold Legal jsme pomohli desítkám stavebních firem i investorů nastavit smlouvy tak, aby se sporům vyhnuli – nebo je vyhráli.

Tři hlavní poznatky:

1. Zhotovitel odpovídá za výsledek opravy, ne za to, že splní přání objednatele.

2. Pokud objednatel brání opravě, dostává se do prodlení a nemůže tvrdit, že zhotovitel mešká (je v prodlení).

3. Jen při technicky vadném řešení může objednatel trvat na svém postupu – ale musí to odborně doložit.