Úvod: Vada, kterou vidíte – a přesto je „pozdě“

Kupujete dům, zjistíte praskliny ve zdech a statik potvrdí, že základy jsou špatně. Přirozeně se domáháte slevy z kupní ceny. Jenže — soud vám ji nepřizná. Proč? Protože jste vadu oznámili „pozdě“.

A právě k tomu se nově vyjádřil Nejvyšší soud ČR, který potvrdil zásadní princip:

I u skryté vady stavby musíte jednat bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit. Pětiletá lhůta podle zákona (§ 2129 odst. 2 OZ) není čas „na rozmyšlenou“, ale nejzazší mez. Subjektivní povinnost reagovat bezodkladně platí i pro nemovitosti.

1. Co přesně řešil Nejvyšší soud

Případ začal běžně. Kupující si v roce 2016 koupil rodinný dům. O rok později statik odhalil závažné vady základů. 

Kupující si nechal zpracovat znalecký posudek, a teprve po téměř roce od zjištění vad (září 2018) zaslal prodávajícímu oznámení o vadách a požadavek na slevu z ceny.

Prodávající odmítli – a soudy dali za pravdu jim.

Nejvyšší soud následně potvrdil, že:

• vadu bylo třeba vytknout bez zbytečného odkladu po jejím zjištění,

• pětiletá lhůta podle § 2129 odst. 2 OZ se vztahuje jen na nejzazší objektivní hranici, nikoli na odklad oznámení,

• pokud kupující otálí, ztrácí nárok na slevu z kupní ceny, i když se nachází v rámci pěti let od koupě.

2. Dvě lhůty, které běží současně

Rozhodnutí přináší jasný výklad vztahu mezi třemi klíčovými ustanoveními občanského zákoníku:

• § 2112 odst. 1 OZ – subjektivní lhůta:
  kupující musí oznámit vadu bez zbytečného odkladu, jakmile ji mohl při dostatečné péči zjistit.

• § 2129 odst. 2 OZ – objektivní lhůta:
  u skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem platí nejzazší lhůta pět let od nabytí.

• § 2131 OZ – propojuje pravidla pro movité a nemovité věci: pokud není výslovně stanoveno jinak, platí obdobná pravidla jako u movitých věcí.

Shrnutí pro praxi:

Pětiletá lhůta vám dává maximální rámec. Ale samotná práva z vadného plnění závisí na tom, zda jste reagovali včas – tj. bez zbytečného odkladu po zjištění vady.

3. Co znamená „bez zbytečného odkladu“ v praxi

Tento pojem není přesně definován zákonem – posuzuje se podle okolností každého případu.

Soudy běžně zohledňují:

• kdy kupující reálně zjistil nebo mohl zjistit vadu (např. ze znaleckého posudku),

• jak složitá byla vada na diagnostiku,

• zda bylo potřeba odborné posouzení (statik, geolog apod.),

• jak dlouho trvalo, než kupující kontaktoval prodávajícího písemně.

Ve zmíněném případu bylo zjištěno, že kupující měl o vadách vědomost nejpozději od listopadu 2017, ale oznámil je až v září 2018.

To už Nejvyšší soud označil za opožděné – a nárok na slevu tak zanikl.

4. Věděli prodávající o vadě? Nehraje roli, pokud se to neprokáže

Kupující se bránili tvrzením, že prodávající „museli vědět“ o vadách už při prodeji.
Soud ale jasně uvedl:

„Kdo tvrdí, že prodávající o vadě věděl nebo musel vědět, musí to prokázat.“

Bez důkazů (např. znaleckého posudku z doby prodeje, svědectví, dokumentace o opravách) se taková argumentace neprosadí.

A pokud vědomost prokázána není, prodávající může úspěšně namítnout opožděné vytknutí vady.

5. Proč toto rozhodnutí mění praxi

Dosud panovala v praxi nejistota: zda má kupující při koupi nemovitosti „jistotu“ pěti let, během nichž může v klidu vady nahlásit.

Nejvyšší soud tento omyl definitivně vyvrátil.

Závěr soudu:

„Povinnost kupujícího vytknout skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, není dotčena pětiletou lhůtou podle § 2129 OZ.“

Jinými slovy — musíte jednat rychle, jakmile se vada projeví.

6. Co z rozhodnutí plyne pro kupující i prodávající

Pro kupující:

• Jakmile zjistíte vadu, nečekejte na další posudky – oznamte ji písemně.

• Oznámení by mělo obsahovat:
  popis vady,
  kdy a jak byla zjištěna,
  jaký nárok uplatňujete (oprava, sleva, odstoupení).

• Doporučujeme uchovat doklad o doručení (datová schránka, doporučený dopis).

Pro prodávající:

• Pokud kupující vytkne vadu po delší době, můžete namítnout, že nebyla oznámena bezodkladně.

• I přesto si uchovávejte dokumentaci o stavu nemovitosti při prodeji – může být klíčová při sporu.

7. Proč je tento výklad logický

Rozhodnutí navazuje na koncepci odpovědnosti za vady, kterou známe z obchodního práva:

kombinace subjektivní (bezodkladné) a objektivní (časové) lhůty zajišťuje spravedlivou rovnováhu.

• Chrání prodávajícího před pozdními a nejasnými reklamacemi.

• Zároveň nutí kupujícího k odpovědnému jednání a aktivní kontrole stavu nemovitosti.

8. Závěr: Čas je v právu stejně důležitý jako důkaz

Rozhodnutí Nejvyššího soudu 23 Cdo 506/2025 jasně stanovuje, že:

• i u nemovitostí platí bezodkladná reakce na zjištěné vady,

• pětiletá lhůta slouží pouze jako nejzazší hranice, nikoli jako prodloužený komfort pro kupujícího,

• kdo čeká, riskuje ztrátu práv z vadného plnění.

„Skrytá vada se pozná pozdě, ale vytknout ji musíte včas.“

3 hlavní poznatky

1. Kupující musí vadu vytknout bez zbytečného odkladu od chvíle, kdy ji zjistí.

2. Pětiletá lhůta podle § 2129 OZ je pouze objektivní hranicí, ne možností čekat.

3.  Pokud prodávající o vadě nevěděl, opožděné oznámení kupujícího jeho nárok zcela oslabí.