Nástavba a půdní vestavba v domě bytového družstva

Pro koho smlouvu připravujeme

V jedné věci zastupujeme vždy jen jednu stranu: investora, nebo družstvo. Jejich zájmy si v této věci odporují a zákon o advokacii advokátovi ukládá odmítnout právní služby, pokud již v téže nebo související věci poskytl právní služby druhé straně (§ 19 odst. 1 zákona č. 85/1996 Sb.).

Kdy se smlouva o výstavbě v družstevním domě použije

Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek (§ 1170 odst. 1 o. z.). V družstevním domě záleží na tom, zda už jsou byty vymezené jako jednotky.

1. Družstevní dům bez jednotek

   Družstvo vlastní celý dům a členové v něm bydlí jako nájemci družstevních bytů (§ 729 odst. 1 ZOK). Smlouva o výstavbě v domě vymezí jednotky a družstvo převede na investora spoluvlastnický podíl odpovídající jeho budoucímu podílu na společných částech (§ 1172 odst. 1 o. z.).

2. Družstvo dům nejdřív rozdělí

   Družstvo jako vlastník může prohlášením rozdělit dům na jednotky, které vzniknou zápisem do katastru (§ 1164 odst. 1 o. z.). S investorem pak uzavře smlouvu o výstavbě se změnou podílů (§ 1172 odst. 2 o. z.).

3. Část bytů už patří členům

   Převedlo-li družstvo některé byty do vlastnictví členů, jsou v domě jednotky s dalšími vlastníky. Vedle pravidel pro družstvo pak platí i pravidla pro dům s jednotkami a změnu prohlášení (§ 1169 o. z.). Převádělo-li družstvo byty už před 1. 1. 2014, vznikají další jednotky podle zrušeného zákona o vlastnictví bytů (§ 3063 o. z.): smlouvu o výstavbě uzavírají vlastníci jednotek a stavebník (§ 17 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb.) a podíly se řídí poměrem podlahových ploch (§ 8 odst. 2 téhož zákona).

Dům patří vlastníkům jednotek nebo podílovým spoluvlastníkům? Nástavba v domě spoluvlastníků a SVJ

Jak projekt probíhá krok za krokem

1. Nabídka investora a prověrka

   Představenstvo prověří katastr (vlastnictví, zástavy z úvěrů na opravy, existující jednotky) a stanovy: zda si členská schůze vyhradila rozhodnutí a za jakých okolností lze stavebně upravovat dům (§ 744 odst. 2 ZOK).

2. Memorandum s výhradou souhlasů

   Konstrukce projektu, protiplnění, harmonogram, náklady přípravy a výslovná výhrada, že vše platí až po udělení potřebných souhlasů členů a orgánů družstva.

3. Informace členům a členská schůze

   Ze zákona je schůze nutná u převodu části jmění, který by podstatně změnil skutečný předmět činnosti družstva (§ 656 písm. m) ZOK); další rozhodnutí jí mohou svěřit stanovy (§ 656 písm. t) ZOK). Usnesení schůze ale individuální souhlasy členů-nájemců nenahrazuje.

4. Volba konstrukce

   Buď družstvo nejdřív samo vymezí jednotky prohlášením a s investorem sjedná změnu podílů, nebo se jednotky vymezí přímo ve smlouvě o výstavbě a investor získá spoluvlastnický podíl (§ 1164 a § 1172 o. z.).

5. Souhlasy členů-nájemců

   S konkrétními podmínkami převodu, předem, písemně a s úředně ověřeným podpisem: všech u převodu (§ 751 ZOK), alespoň dvou třetin u zástavy nebo jiného zatížení (§ 752 ZOK). Udělený souhlas zavazuje i právního nástupce člena.

6. Dohody s nájemci

   Tam, kde stavba přesahuje to, co nájemce musí strpět (§ 2259 o. z.): hluk, odstávky, zásahy do bytů v posledním podlaží, ztráta půdních kójí, slevy z nájemného.

7. Smlouva o výstavbě, smlouva o dílo, zajištění

   Za družstvo podepisuje představenstvo způsobem podle stanov. Smlouva o výstavbě musí být písemná (§ 1170 odst. 3 o. z.).

8. Povolení stavby

   Žádost podává zpravidla investor jako stavebník a dokládá souhlas vlastníka stavby, tedy družstva. Doporučujeme jej udělit až po podpisu smlouvy o výstavbě.

9. Katastr před stavbou

   Buď družstvo nejdřív prohlášením vymezí stávající byty jako jednotky a nová jednotka pak vzniká podle smlouvy o výstavbě se změnou podílů (§ 1172 odst. 2 o. z.), nebo se jednotky vymezí přímo ve smlouvě o výstavbě a vkladem se ještě před stavbou zapíše převod spoluvlastnického podílu na investora (§ 1172 odst. 1 o. z.). Postup a listiny předem konzultujeme s katastrálním úřadem.

10. Zápis rozestavěné jednotky

    Jednotka vymezená ve smlouvě o výstavbě vzniká, jakmile je dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střechou a byt obvodovými stěnami (§ 1163 o. z.; v domech v režimu zákona o vlastnictví bytů podle tohoto zákona). Pak se vkladem podle smlouvy o výstavbě zapíše jako rozestavěná jednotka. Byly-li v domě jednotky vymezeny už prohlášením, zapíše se spolu s ní změna podílů; jsou-li jednotky vymezeny až ve smlouvě o výstavbě, zapíší se současně i ostatní, už dokončené jednotky. K návrhu se přikládá smlouva o výstavbě, prohlášení o stavu rozestavěnosti (o vzniku jednotky podle § 1163 o. z.) s úředně ověřeným podpisem a povolení stavby, u přístavby i geometrický plán. Účinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Zapsanou jednotku lze převést nebo zastavit; vůči třetím osobám to omezí jen zákaz zcizení nebo zatížení zapsaný do katastru (§ 1761 o. z.) nebo zástavní právo.

11. Převzetí prací a kolaudace

    Práce na společných částech přebírá družstvo s výhradami k vadám. Po kolaudaci vlastník jednotky ohlásí katastru její dokončení a doloží kolaudační rozhodnutí (u starších povolení kolaudační souhlas); katastr pak rozestavěnou jednotku zapíše jako dokončený byt nebo nebytový prostor.

12. Společenství vlastníků a správa domu

    Založení společenství vlastníků, jakmile to zákon vyžaduje. Kdy musí vzniknout SVJ

13. Použití peněz od investora

    Opravy domu, splátka úvěru nebo dlouhodobý fond. Co lze rozdělit členům

Kdo musí souhlasit a v jaké formě

Souhlasy podle § 751 a 752 ZOK musí být udělené předem a zavazují i právního nástupce člena (§ 751 odst. 2, § 752 odst. 2 ZOK). Proto je připravujeme až s konečnými podmínkami projektu.

Nájemci během stavby

Na nájem družstevního bytu se použije občanský zákoník, pokud zákon o obchodních korporacích nestanoví jinak (§ 741 odst. 1 ZOK). Nájemce musí strpět úpravu domu jen tehdy, nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí, případně na příkaz úřadu nebo při hrozbě zvlášť závažné újmy; jinak je potřeba jeho souhlas (§ 2259 o. z.).

Při opravách a údržbě má nájemce právo na slevu z nájemného, vzniknou-li mu obtíže, které nejsou jen nepodstatné (§ 2219 odst. 2 o. z.). Nelze-li byt během nezbytné opravy vůbec užívat, má právo na jiný byt, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2210 odst. 3 o. z.). Jak se tato pravidla použijí na nástavbu, zákon výslovně neřeší. Vyžaduje-li práce vyklizení bytu a souhlas nájemce není potřeba, smí pronajímatel začít až poté, co se zaváže k přiměřené náhradě účelných nákladů spojených s vyklizením a zaplatí na ně přiměřenou zálohu; povahu prací, termín a dobu vyklizení musí nájemci zpravidla sdělit nejméně tři měsíce předem (§ 2260 o. z.). Slevy a náhradní bydlení doporučujeme sjednat výslovně a jejich náklady přenést na investora, protože nároky nájemců směřují proti družstvu.

Nové jednotky, společenství vlastníků a peníze pro družstvo

Jednotka vymezená ve smlouvě o výstavbě vzniká, jakmile je dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt obvodovými stěnami (§ 1163 o. z.); jednotky vymezené prohlášením vznikají až zápisem do katastru (§ 1164 odst. 1 o. z.). Jednotka investora se do katastru zapíše vkladem podle smlouvy o výstavbě nejprve jako rozestavěná; po kolaudaci ji katastr na ohlášení vlastníka s kolaudačním rozhodnutím zapíše jako dokončenou. V domech, kde jednotky vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, platí tento zákon (§ 3063 o. z.). Jednotky s družstevními byty, jejichž nájemcem je člen, který se podílel na pořízení domu, lze převést jen na tohoto člena (§ 1188 o. z.).

Prodejem nových bytů se v domě objeví další vlastníci. Jakmile má dům alespoň pět jednotek a čtyři z nich patří čtyřem různým vlastníkům, musí vzniknout společenství vlastníků (§ 1198 o. z.). Peníze od investora může družstvo mezi členy rozdělit jen omezeně: nejvýše 33 % zisku a jiných vlastních zdrojů, připouštějí-li to stanovy, a za dalších podmínek § 750 ZOK.

Co patří do smlouvy o výstavbě a proč

Zákon stanoví jen minimální obsah: náležitosti prohlášení, způsob úhrady nákladů výstavby a velikost spoluvlastnických podílů (§ 1170 odst. 2 o. z.), u nástavby navíc vymezení jednotek nebo změnu podílů (§ 1172 o. z.). Ochranu obou stran přinášejí až další ujednání.

Protiplnění

Co přesně družstvo dostane: peníze, nebo práce na společných částech (střecha, výtah, fasáda, rozvody) s popisem, standardem a rozpočtem.Proč: Smlouva o výstavbě musí upravit způsob úhrady nákladů výstavby (§ 1170 odst. 2 písm. b) o. z.) a na práce se přiměřeně použijí pravidla o díle (§ 2717 odst. 2 o. z.). Neurčitý standard prací bývá častým zdrojem sporu.

Harmonogram a mezní termín

Milníky (povolení stavby, zahájení, uzavření střechy, dokončení prací na společných částech, kolaudace) a datum, do kdy musí být stavba povolena, jinak se smlouva ruší.Proč: Investor potřebuje čas na projekt a povolení, dům ale nemá zůstat blokovaný bez konce. Na milníky se navazují sankce a právo odstoupit.

Pořadí plnění

Peníze nebo práce pro družstvo dříve, nebo nejpozději současně s prvním zápisem ve prospěch investora (v domě bez jednotek převod podílu, jinak zápis jednotky).Proč: Jednotka vymezená ve smlouvě o výstavbě vzniká, jakmile je dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt obvodovými stěnami (§ 1163 o. z.). Do katastru se pak vkladem podle smlouvy o výstavbě zapíše jako rozestavěná jednotka, v domě s jednotkami spolu s ní nové podíly, tedy ne až po kolaudaci. V domě bez jednotek se ještě před vznikem jednotek zapíše převod spoluvlastnického podílu na investora. Účinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). V domech v režimu zákona o vlastnictví bytů (§ 3063 o. z.) se vznik jednotky řídí tímto zákonem.

Zajištění: bankovní záruka, úschova, budoucí zástava

Bankovní záruka za dokončení prací a odstranění vad (§ 2029 o. z.), advokátní úschova peněžitého protiplnění a budoucí zástavní právo k nové jednotce investora ve prospěch družstva (§ 1341 o. z.). Zajištění musí vzniknout včas: po zahájení insolvenčního řízení lze nové zajištění nabýt jen za podmínek insolvenčního zákona (§ 109 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona).Proč: Kryje úpadek investora a nedokončení stavby. Bez zajištění zůstane družstvu jen pohledávka vůči investorovi.

Pojištění

Stavebně-montážní pojištění a pojištění odpovědnosti investora a zhotovitele, vinkulace plnění ve prospěch družstva, sladění s pojištěním domu.Proč: Zhotovitel nese nebezpečí škody na stavbě až do jejího předání (§ 2624 o. z.); skutečné krytí škody ale závisí na pojistné smlouvě.

Vady a záruka

Záruční doba na střechu, výtah a fasádu, lhůty k odstranění vad, převzetí prací s výhradami (§ 2605 o. z.) a práva vůči zhotoviteli a projektantovi (§ 2630 o. z.).Proč: Skrytou vadu stavby je třeba vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od převzetí (§ 2629 odst. 1 o. z.). Záruka a postup při reklamaci mají tuto ochranu konkretizovat.

Odchylky od projektu

Tolerance ploch a provedení, co je podstatná změna a jak se změna promítne do podílů a protiplnění.Proč: Bez výslovného ujednání je výstavba řádná jen při nepatrné odchylce, kterou dotčený spoluvlastník měl a mohl rozumně očekávat; nedohodnou-li se strany, rozhodne soud, jak se důsledky odchylky vypořádají (§ 1173 o. z.).

Sankce

Smluvní pokuty za prodlení s milníky, za nedokončení stavby a za porušení pravidel staveniště.Proč: Smluvní pokutu lze požadovat bez ohledu na to, zda vznikla škoda (§ 2048 o. z.). Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody z porušení, ke kterému se pokuta vztahuje (§ 2050 o. z.); smlouva proto má vztah pokuty a náhrady škody výslovně upravit.

Odstoupení a vypořádání

Výslovné důvody (stavba nepovolena do mezního termínu, prodlení s milníkem, úpadek investora) a vypořádání: co se stane s provedenými pracemi, převedeným podílem a zaplacenými penězi.Proč: Odstoupením se závazek ruší od počátku, u částečného plnění zpravidla jen co do nesplněného zbytku (§ 2004 o. z.). Vypořádání rozestavěné stavby na cizím domě zákon výslovně neřeší.

Úpadek investora uprostřed stavby

Právo odstoupit při úpadku, převzetí stavby nebo zhotovitele jiným investorem, čerpání záruky na dokončení, zákaz postoupení smlouvy bez souhlasu, zakonzervování stavby.Proč: Podle našeho výkladu je smlouva o výstavbě zpravidla smlouvou o vzájemném plnění. V konkursu může insolvenční správce takovou nesplněnou smlouvu odmítnout splnit a do 30 dnů od prohlášení konkursu nelze od smlouvy odstoupit, není-li v ní ujednáno jinak (§ 253 odst. 1 a 2 insolvenčního zákona). Jak obstojí ujednání pro případ úpadku v konkrétním insolvenčním řízení, nelze předem zaručit.

Odkládací podmínka: souhlasy členů

Smlouva nabude účinnosti až po doložení souhlasů podle § 751 a 752 ZOK s úředně ověřenými podpisy a se stejnými podmínkami, jaké má konečná smlouva.Proč: Souhlas se uděluje s podmínkami převodu; změna podmínek znamená nové kolo souhlasů. Bez souhlasu hrozí relativní neplatnost převodu (rozsudek NS sp. zn. 27 Cdo 3301/2023 z 8. 10. 2024, k převodu jednotky s družstevním bytem).

Nájemci během stavby

Harmonogram omezení, slevy z nájemného, náhradní ubytování, náhrada škod a kdo to vše platí (zpravidla investor).Proč: Nájemci mají vlastní práva vůči družstvu jako pronajímateli (§ 2210, § 2219 a § 2259 o. z.); družstvo je chce přenést na investora.

Financování investora

Zákaz zástavy celé budovy pro banku investora; šetrnější je budoucí zástavní právo jen k jednotce investora (§ 1341 o. z.).Proč: Zástava budovy vyžaduje předchozí souhlas alespoň dvou třetin členů-nájemců (§ 752 ZOK) a dopadá na všechny členy.

Použití peněžitého protiplnění

Opravy domu, splátka úvěru nebo dlouhodobý fond.Proč: Rozdělení peněz mezi členy omezuje § 750 ZOK (viz výše).

Společenství vlastníků a správa domu

Kdo a kdy založí společenství vlastníků, pravidla pro příspěvky, výtah a služby po vzniku jednotek.Proč: Po vzniku jednotek musí v zákonem stanoveném případě vzniknout společenství vlastníků (§ 1198 o. z., viz výše) a družstvo se stane jedním z vlastníků domu.

Střet zájmů

Prohlášení členů představenstva o vztazích k investorovi.Proč: Člen voleného orgánu musí střet zájmů i zamýšlenou smlouvu s družstvem ohlásit (§ 54 a § 55 ZOK). Smlouvu s členem orgánu nebo osobou jemu blízkou, která není v zájmu družstva, může nejvyšší nebo kontrolní orgán zakázat (§ 56 odst. 2 ZOK).

Rizika pro každou stranu

Související služby