Nástavba a půdní vestavba v domě spoluvlastníků a SVJ: smlouva o výstavbě

Pro koho smlouvu připravujeme

V jedné věci zastupujeme vždy jen jednu stranu: investora, nebo vlastníky. Jejich zájmy si v této věci odporují a zákon o advokacii advokátovi ukládá odmítnout právní služby, pokud již v téže nebo související věci poskytl právní služby druhé straně (§ 19 odst. 1 zákona č. 85/1996 Sb.).

Kdy se smlouva o výstavbě použije

Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek (§ 1170 odst. 1 o. z.). U nástavby, přístavby nebo stavební úpravy existujícího domu záleží na tom, zda jsou v domě jednotky už vymezené.

1. Dům bez jednotek

   Dům patří několika podílovým spoluvlastníkům a byty v něm nejsou vymezené jako jednotky. Smlouva o výstavbě v takovém domě jednotky vymezí a dosavadní vlastníci převedou na investora spoluvlastnický podíl, který odpovídá jeho budoucímu podílu na společných částech (§ 1172 odst. 1 o. z.).

2. Dům s jednotkami a SVJ

   Byty jsou vymezené jako jednotky a dům spravuje společenství vlastníků. Smlouva o výstavbě upraví, jak se po vzniku nové jednotky změní podíly na společných částech (§ 1172 odst. 2 o. z.). Protože se mění podíly všech, jde zároveň o změnu prohlášení vlastníka (§ 1169 o. z.).

3. Jednotky vznikly před rokem 2014

   Nabyl-li někdo v domě jednotku podle zákona o vlastnictví bytů před 1. 1. 2014, vznikají další jednotky v tomto domě i nadále podle tohoto zrušeného zákona (§ 3063 o. z.). Smlouvu o výstavbě pak uzavírají vlastníci jednotek a stavebník nové jednotky (§ 17 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb.) a podíly se povinně řídí poměrem podlahových ploch (§ 8 odst. 2 téhož zákona).

Dům patří bytovému družstvu? Tam platí navíc zvláštní souhlasy členů-nájemců. Nástavba v domě bytového družstva

Jak projekt probíhá krok za krokem

1. Prověrka domu

   Výpis z katastru (vlastníci, zástavy, kdy a podle jakého předpisu vznikly jednotky), prohlášení vlastníka a jeho změny ze sbírky listin, stanovy SVJ. Statiku, požární bezpečnost a památkovou ochranu posoudí projektant.

2. Memorandum

   Nezávazná dohoda o rozsahu stavby, počtu a ploše nových bytů, protiplnění, harmonogramu, nákladech přípravy a o tom, co nastane, když se souhlasy nepodaří získat.

3. Studie a nové podíly

   Z architektonické studie se spočítají podlahové plochy a nové podíly na společných částech (§ 1161 o. z.; v domech z doby před rokem 2014 povinně podle ploch).

4. Jednání s vlastníky a bankami

   Shromáždění je vhodné místo k vysvětlení projektu a vlastníci na něm mohou projevit souhlas (§ 1221 odst. 2 o. z.). Cílem je ale písemný souhlas každého vlastníka. Současně jednáme s bankami. U zatížených jednotek, spoluvlastnických podílů i domu vždy vyžadujeme písemný souhlas zástavních věřitelů (bank); bez něj smlouvu nedokončujeme.

5. Smlouva o výstavbě

   Písemně (§ 1170 odst. 3 o. z.). Protože se mění podíly všech (§ 1169 odst. 1 o. z.), podepisují ji v praxi všichni vlastníci jednotek, v domě bez jednotek všichni spoluvlastníci, a investor; doporučujeme úředně ověřené podpisy. U zatížených jednotek, spoluvlastnických podílů i domu vždy vyžadujeme písemný souhlas zástavních věřitelů (bank); bez něj smlouvu nedokončujeme. Navazuje smlouva o dílo na práce na společných částech a dokumenty k zajištění.

6. Povolení stavby

   Žádost podává zpravidla investor jako stavebník a dokládá souhlas vlastníka stavby. Vlastníkům doporučujeme tento souhlas udělit až po podpisu smlouvy o výstavbě.

7. Katastr před stavbou

   V domě bez jednotek se podle smlouvy o výstavbě zapíše vkladem převod spoluvlastnického podílu na investora, a to ještě před vznikem jednotek. V domě s jednotkami se v této fázi nic nezapisuje; změny podílů se zapíší až spolu s novou jednotkou. Postup a listiny předem konzultujeme s katastrálním úřadem.

8. Stavba a ochrana obyvatel

   Předání staveniště, fotodokumentace stavu bytů a společných prostor, kontrolní dny, uvolňování peněz a zajištění podle milníků.

9. Zápis rozestavěné jednotky

   Jednotka vymezená ve smlouvě o výstavbě vzniká, jakmile je dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střechou a byt obvodovými stěnami (§ 1163 o. z.). Pak se vkladem podle smlouvy o výstavbě zapíše jako rozestavěná jednotka. V domě bez jednotek se současně zapíší i ostatní, už dokončené jednotky vymezené ve smlouvě, v domě s jednotkami nové podíly všech vlastníků. K návrhu se přikládá smlouva o výstavbě, prohlášení o stavu rozestavěnosti (o vzniku jednotky podle § 1163 o. z.) s úředně ověřeným podpisem a povolení stavby, u přístavby i geometrický plán. Účinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Zapsanou jednotku lze převést nebo zastavit; vůči třetím osobám to omezí jen zákaz zcizení nebo zatížení zapsaný do katastru (§ 1761 o. z.) nebo zástavní právo.

10. Převzetí prací a kolaudace

    Práce na společných částech přebírají vlastníci s výhradami k vadám. Po kolaudaci vlastník jednotky ohlásí katastru její dokončení a doloží kolaudační rozhodnutí (u starších povolení kolaudační souhlas); katastr pak rozestavěnou jednotku zapíše jako dokončený byt nebo nebytový prostor.

11. Úplné znění prohlášení a prodej bytů

    Osoba odpovědná za správu domu vyhotoví úplné znění prohlášení a založí je do sbírky listin (§ 1220 o. z.). Investor pak nové byty prodává a zajištění se uvolní podle smlouvy.

Kdo musí souhlasit a v jaké formě

Souhlas pro stavební úřad není souhlas se smlouvou. Investor tak může mít povolenou stavbu, a přesto nezískat byty, pokud chybí souhlas byť jediného vlastníka nebo banky se změnou prohlášení.

Co patří do smlouvy o výstavbě a proč

Zákon stanoví jen minimální obsah: náležitosti prohlášení, způsob úhrady nákladů výstavby a velikost spoluvlastnických podílů (§ 1170 odst. 2 o. z.), u nástavby navíc vymezení jednotek nebo změnu podílů (§ 1172 o. z.). Ochranu obou stran přinášejí až další ujednání.

Protiplnění

Co přesně vlastníci dostanou: peníze (jednotlivým vlastníkům podle podílů, případně určené na opravy domu), nebo práce na společných částech (střecha, výtah, fasáda, rozvody) s popisem, standardem a rozpočtem.Proč: Smlouva o výstavbě musí upravit způsob úhrady nákladů výstavby (§ 1170 odst. 2 písm. b) o. z.) a na práce se přiměřeně použijí pravidla o díle (§ 2717 odst. 2 o. z.). Neurčitý standard prací bývá častým zdrojem sporu.

Harmonogram a mezní termín

Milníky (povolení stavby, zahájení, uzavření střechy, dokončení prací na společných částech, kolaudace) a datum, do kdy musí být stavba povolena, jinak se smlouva ruší.Proč: Investor potřebuje čas na projekt a povolení, dům ale nemá zůstat blokovaný bez konce. Na milníky se navazují sankce a právo odstoupit.

Pořadí plnění

Peníze nebo práce pro vlastníky dříve, nebo nejpozději současně s prvním zápisem ve prospěch investora (v domě bez jednotek převod podílu, jinak zápis jednotky).Proč: Jednotka vymezená ve smlouvě o výstavbě vzniká, jakmile je dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt obvodovými stěnami (§ 1163 o. z.). Do katastru se pak vkladem podle smlouvy o výstavbě zapíše jako rozestavěná jednotka, v domě s jednotkami spolu s ní nové podíly, tedy ne až po kolaudaci. V domě bez jednotek se ještě před vznikem jednotek zapíše převod spoluvlastnického podílu na investora. Účinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). V domech v režimu zákona o vlastnictví bytů (§ 3063 o. z.) se vznik jednotky řídí tímto zákonem.

Zajištění: bankovní záruka, úschova, budoucí zástava

Bankovní záruka za dokončení prací a odstranění vad (§ 2029 o. z.), advokátní úschova peněžitého protiplnění a budoucí zástavní právo k nové jednotce investora ve prospěch vlastníků (§ 1341 o. z.). Zajištění musí vzniknout včas: po zahájení insolvenčního řízení lze nové zajištění nabýt jen za podmínek insolvenčního zákona (§ 109 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona).Proč: Kryje úpadek investora a nedokončení stavby. Zajištění má jít ve prospěch vlastníků: k právnímu jednání, kterým by společenství vlastníků zajistilo dluh jiné osoby, se nepřihlíží (§ 1195 odst. 3 o. z.).

Pojištění

Stavebně-montážní pojištění a pojištění odpovědnosti investora a zhotovitele, vinkulace plnění ve prospěch vlastníků, sladění s pojištěním domu.Proč: Zhotovitel nese nebezpečí škody na stavbě až do jejího předání (§ 2624 o. z.); skutečné krytí škody ale závisí na pojistné smlouvě.

Vady a záruka

Záruční doba na střechu, výtah a fasádu, lhůty k odstranění vad, převzetí prací s výhradami (§ 2605 o. z.) a práva vůči zhotoviteli a projektantovi (§ 2630 o. z.).Proč: Skrytou vadu stavby je třeba vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od převzetí (§ 2629 odst. 1 o. z.). Záruka a postup při reklamaci mají tuto ochranu konkretizovat.

Odchylky od projektu

Tolerance ploch a provedení, co je podstatná změna a jak se změna promítne do podílů a protiplnění.Proč: Bez výslovného ujednání je výstavba řádná jen při nepatrné odchylce, kterou dotčený spoluvlastník měl a mohl rozumně očekávat; nedohodnou-li se strany, rozhodne soud, jak se důsledky odchylky vypořádají (§ 1173 o. z.).

Sankce

Smluvní pokuty za prodlení s milníky, za nedokončení stavby a za porušení pravidel staveniště.Proč: Smluvní pokutu lze požadovat bez ohledu na to, zda vznikla škoda (§ 2048 o. z.). Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody z porušení, ke kterému se pokuta vztahuje (§ 2050 o. z.); smlouva proto má vztah pokuty a náhrady škody výslovně upravit.

Odstoupení a vypořádání

Výslovné důvody (stavba nepovolena do mezního termínu, prodlení s milníkem, úpadek investora) a vypořádání: co se stane s provedenými pracemi, převedeným podílem a zaplacenými penězi.Proč: Odstoupením se závazek ruší od počátku, u částečného plnění zpravidla jen co do nesplněného zbytku (§ 2004 o. z.). Vypořádání rozestavěné stavby na cizím domě zákon výslovně neřeší.

Úpadek investora uprostřed stavby

Právo odstoupit při úpadku, převzetí stavby nebo zhotovitele jiným investorem, čerpání záruky na dokončení, zákaz postoupení smlouvy bez souhlasu, zakonzervování stavby.Proč: Podle našeho výkladu je smlouva o výstavbě zpravidla smlouvou o vzájemném plnění. V konkursu může insolvenční správce takovou nesplněnou smlouvu odmítnout splnit a do 30 dnů od prohlášení konkursu nelze od smlouvy odstoupit, není-li v ní ujednáno jinak (§ 253 odst. 1 a 2 insolvenčního zákona). Jak obstojí ujednání pro případ úpadku v konkrétním insolvenčním řízení, nelze předem zaručit.

Ochrana obyvatel během stavby

Pracovní doba a hluk, odstávky výtahu a médií, zábor společných prostor, náhradní sklepy a kóje, fotodokumentace bytů před zahájením, náhrada škod.Proč: Vlastník jednotky musí strpět změnu domu, o níž bylo řádně rozhodnuto (§ 1183 odst. 1 o. z.). Škodu na jednotce z takových prací hradí podle zákona společenství vlastníků, ledaže práce ve svém zájmu prováděl jen některý vlastník (§ 1183 odst. 2 o. z.). Smlouva proto má škody výslovně přenést na investora a doplnit je pojištěním.

Přechod na nové vlastníky jednotek

Povinnost vlastníka, který jednotku během projektu převede, zavázat nabyvatele ke smlouvě o výstavbě.Proč: Smlouva zavazuje jen své strany. Bez výslovného převzetí závazku nelze spoléhat, že nabyvatel jednotky bude smlouvou vázán, a projekt by mohl ztratit potřebný souhlas.

Rizika pro každou stranu

Související služby