Prohlášení vlastníka a rozdělení domu na jednotky

Kdy prohlášení potřebujete

1. Nový bytový projekt

   Jednotky lze vymezit i v rozestavěném domě, jakmile ji lze zapsat do katastru (geometrický plán, doklad o způsobu užívání; zpravidla musí být navenek uzavřena obvodovými stěnami a střechou). Vkladem prohlášení vzniknou rozestavěné jednotky, které lze převádět i zastavit ještě před dokončením.

2. Dělení stávajícího domu

   Činžovní nebo administrativní dům v jednom vlastnictví, který chcete prodávat po jednotkách. Nebo dům, jehož byty mají přejít na jednotlivé vlastníky.

3. Změna prohlášení

   Půdní vestavba, nástavba, sloučení či rozdělení jednotek, změna účelu užívání. Po prodeji jednotek je zpravidla potřeba písemný souhlas dotčených vlastníků a většina hlasů všech vlastníků (§ 1169).

Co prohlášení obsahuje

Náležitosti stanoví § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení musí uvést alespoň:

• údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
• vymezení jednotek: pojmenování, označení číslem, umístění a účel užívání (byt, kancelář, garáž…),
• určení a popis společných částí, včetně toho, které jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky,
• velikost podílů na společných částech,
• věcná a jiná práva a závady, které přecházejí na vlastníky jednotek, například věcné břemeno trafostanice.

Přílohou jsou půdorysy všech podlaží, případně jejich schémata, s polohou bytů a společných částí a s podlahovými plochami bytů (§ 1166 odst. 2). Podlahová plocha se počítá podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. U mezonetu se například schodiště započítá jen dolním průmětem.

Podíly na společných částech lze určit podle povahy, rozměrů a umístění bytu, nebo jako stejné. Jinak platí poměr podlahových ploch (§ 1161). Podíl rozhoduje i o počtu hlasů vlastníka ve shromáždění SVJ (§ 1206 odst. 1).

Jak postupujeme

1. Podklady a nabídka

   Vyplníte formulář, prověříme stav v katastru a vaše podklady. Nabídku s cenou a harmonogramem pošleme do 1 pracovního dne.

2. Zaměření a půdorysy

   Naše partnerská geodetická kancelář zaměří dům po podlažích a připraví půdorysy s podlahovými plochami. Máte-li aktuální dokumentaci, vyjdeme z ní.

3. Návrh prohlášení

   Vymezíme jednotky, společné části, výlučná užívání a podíly. Spolu s vámi rozhodneme, co prodávat jako samostatné jednotky, co jako součást bytů a co jako společné části ve výlučném užívání.

4. Podpis a vklad do katastru

   Připravíme návrh na vklad a komunikujeme s katastrálním úřadem. Jednotky vzniknou zápisem do katastru nemovitostí.

5. SVJ a prodej jednotek

   Založíme společenství vlastníků, připravíme stanovy a zápis do rejstříku. Navážeme kupními smlouvami a úschovou kupní ceny.

Společenství vlastníků: hlídejte čtvrtý prodej

Společenství vlastníků jednotek musí vzniknout v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům (§ 1198 odst. 1). Pak katastr nezapíše převod další jednotky, dokud není prokázán vznik SVJ (§ 1198 odst. 2). Bez včas zapsaného SVJ se tak prodej projektu může zastavit. Počítají se různí vlastníci, ne počet prodaných jednotek.

Proto SVJ zakládáme s předstihem. Developer jako jediný vlastník všech jednotek ho může založit sám (§ 1200 odst. 1) a stanovy pak nemusí mít formu veřejné listiny (§ 1200 odst. 4). SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204).

Na čem developeři nejčastěji chybují

Nejasné výlučné užívání

Balkony, lodžie a terasy jsou společnými částmi i tehdy, když jsou přístupné jen z bytu; pak jsou ze zákona ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu (§ 5 odst. 1 písm. f) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). U garáží a parkovacích stání v domě je potřeba rozhodnout, zda budou samostatnou nebytovou jednotkou (garáž, případně celá hromadná garáž jako jedna jednotka ve spoluvlastnictví), součástí bytu, nebo společnou částí ve výlučném užívání. Předzahrádky a venkovní stání leží na pozemku: ten může být společnou částí s výlučným užíváním, nebo zůstat mimo bytové spoluvlastnictví. Když prohlášení nepopisuje přesně, komu a co patří, vzniká spor se SVJ. Analýza

Pozemek

Společnou částí je vždy pozemek, na němž je dům zřízen, nebo, stojí-li dům na cizím pozemku na základě práva stavby, toto právo stavby (§ 1160 odst. 2). O okolních pozemcích, jako je zahrada nebo parkoviště, je potřeba rozhodnout vědomě.

Podíly

K neurčitě nebo nesprávně určenému podílu na společných částech se nepřihlíží (§ 1168 odst. 2). Podíly přitom určují hlasy ve SVJ.

Zapomenutá věcná břemena

Věcná břemena, například pro trafostanici, vedení sítí nebo průchod a průjezd, patří do prohlášení jako práva a závady, které přecházejí na vlastníky jednotek (§ 1166 odst. 1 písm. c).

Pozdní změna

Po prodeji je ke změně potřeba písemný souhlas každého vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotkne. U zatížené jednotky (např. zástavním právem banky) i písemný souhlas oprávněného, pokud se změna dotkne jeho práv. K účinnosti je navíc třeba většina hlasů všech vlastníků, ledaže se změna dotýká všech (§ 1169 odst. 1). Některé změny, například účelu užívání bytu na žádost vlastníka, schvaluje jen většina (§ 1169 odst. 2). Analýza

Od prohlášení po předání klíčů