Vyhlásenie vlastníka a rozdelenie domu na jednotky v Česku

Kedy vyhlásenie potrebujete

1. Nový bytový projekt

   Jednotky možno vymedziť aj v rozostavanom dome, len čo ho možno zapísať do katastra (geometrický plán, doklad o spôsobe užívania; spravidla musí byť navonok uzavretý obvodovými stenami a strechou). Vkladom vyhlásenia vzniknú rozostavané jednotky, ktoré možno prevádzať aj založiť ešte pred dokončením.

2. Delenie existujúceho domu

   Nájomný alebo administratívny dom v jednom vlastníctve, ktorý chcete predávať po jednotkách. Alebo dom, ktorého byty majú prejsť na jednotlivých vlastníkov.

3. Bytové družstvo

   Družstvo chce previesť byty do vlastníctva členov. Ak dom ešte nie je rozdelený, musí ho najprv vyhlásením rozdeliť na jednotky.

   Prevod družstevných bytov

4. Zmena vyhlásenia

   Podkrovná vstavba, nadstavba, zlúčenie či rozdelenie jednotiek, zmena účelu užívania. Po predaji jednotiek je spravidla potrebný písomný súhlas dotknutých vlastníkov, pri zaťažených jednotkách aj bánk, a väčšina hlasov všetkých vlastníkov (§ 1169).

Čo vyhlásenie obsahuje

Náležitosti stanovuje § 1166 občianskeho zákonníka. Vyhlásenie musí uviesť aspoň:

• údaje o pozemku, dome, obci a katastrálnom území,
• vymedzenie jednotiek: pomenovanie, označenie číslom, umiestnenie a účel užívania (byt, kancelária, garáž…),
• určenie a opis spoločných častí vrátane toho, ktoré sú vyhradené na výlučné užívanie vlastníka určitej jednotky,
• veľkosť podielov na spoločných častiach,
• vecné a iné práva a závady, ktoré prechádzajú na vlastníkov jednotiek, napríklad věcné břemeno trafostanice.

Prílohou sú pôdorysy všetkých podlaží, prípadne ich schémy, s polohou bytov a spoločných častí a s podlahovými plochami bytov (§ 1166 ods. 2). Podlahová plocha sa počíta podľa nariadenia vlády č. 366/2013 Sb. Pri mezonete sa napríklad schodisko započíta len dolným priemetom.

Podiely na spoločných častiach možno určiť podľa povahy, rozmerov a umiestnenia bytu, alebo ako rovnaké. Inak platí pomer podlahových plôch (§ 1161). Podiel rozhoduje aj o počte hlasov vlastníka na zhromaždení SVJ (§ 1206 ods. 1).

Nad rámec povinného obsahu môže vyhlásenie stanoviť aj pravidlá pre správu domu a pozemku a pre užívanie spoločných častí. Ak ich obsahuje, menia sa potom väčšinou hlasov všetkých vlastníkov (§ 1169 ods. 2 písm. c). Vyhlásenie tiež môže určiť, že sa na správu domu neprispieva podľa veľkosti podielov, ale inak, napríklad s ohľadom na terasu alebo záhradu, ktorú užíva len jeden vlastník (§ 1180 ods. 1).

Ako postupujeme

1. Podklady a ponuka

   Vyplníte formulár, preveríme stav v katastri a vaše podklady. Ponuku s cenou a harmonogramom pošleme do 1 pracovného dňa.

2. Zameranie a pôdorysy

   Naša partnerská geodetická kancelária zameria dom po podlažiach a pripraví pôdorysy s podlahovými plochami. Ak máte aktuálnu dokumentáciu, vychádzame z nej.

3. Návrh vyhlásenia

   Vymedzíme jednotky, spoločné časti, výlučné užívanie a podiely. Spolu s vami rozhodneme, čo predávať ako samostatné jednotky, čo ako súčasť bytov a čo ako spoločné časti vo výlučnom užívaní.

4. Podpis a vklad do katastra

   Pripravíme návrh na vklad a komunikujeme s katastrálnym úradom. Jednotky vzniknú zápisom do katastra nehnuteľností.

5. SVJ a predaj jednotiek

   Založíme spoločenstvo vlastníkov, pripravíme stanovy a zápis do registra. Nadviažeme kúpnymi zmluvami a úschovou kúpnej ceny.

Spoločenstvo vlastníkov: sledujte štvrtý predaj

Společenství vlastníků jednotek musí vzniknúť v dome s aspoň piatimi jednotkami, z ktorých aspoň štyri patria štyrom rôznym vlastníkom (§ 1198 ods. 1). Potom kataster nezapíše prevod ďalšej jednotky, kým nie je preukázaný vznik SVJ (§ 1198 ods. 2). Bez včas zapísaného SVJ sa tak predaj projektu môže zastaviť. Počítajú sa rôzni vlastníci, nie počet predaných jednotiek.

Preto SVJ zakladáme s predstihom. Developer ako jediný vlastník všetkých jednotiek ho môže založiť sám (§ 1200 ods. 1) a stanovy potom nemusia mať formu verejnej listiny (§ 1200 ods. 4). SVJ vzniká dňom zápisu do verejného registra (§ 1204).

V čom developeri najčastejšie chybujú

Nejasné výlučné užívanie

Balkóny, lodžie a terasy sú spoločnými časťami aj vtedy, keď sú prístupné len z bytu; potom sú zo zákona vo výlučnom užívaní vlastníka tohto bytu (§ 5 ods. 1 písm. f) nariadenia vlády č. 366/2013 Sb.). Pri garážach a parkovacích státiach v dome treba rozhodnúť, či budú samostatnou nebytovou jednotkou (garáž, prípadne celá hromadná garáž ako jedna jednotka v spoluvlastníctve), súčasťou bytu, alebo spoločnou časťou vo výlučnom užívaní. Predzáhradky a vonkajšie státia ležia na pozemku: ten môže byť spoločnou časťou s výlučným užívaním, alebo zostať mimo bytového spoluvlastníctva. Keď vyhlásenie nepopisuje presne, komu čo patrí, vzniká spor so SVJ. Analýza

Pozemok

Spoločnou časťou je vždy pozemok, na ktorom je dom postavený, alebo, ak dom stojí na cudzom pozemku na základe práva stavby, toto právo stavby (§ 1160 ods. 2). O okolitých pozemkoch, ako je záhrada alebo parkovisko, treba rozhodnúť vedome.

Podiely

Na neurčito alebo nesprávne určený podiel na spoločných častiach sa neprihliada (§ 1168 ods. 2). Podiely pritom určujú hlasy v SVJ.

Zabudnuté vecné bremená

Vecné bremená, napríklad pre trafostanicu, vedenie sietí alebo prechod a prejazd, patria do vyhlásenia ako práva a závady, ktoré prechádzajú na vlastníkov jednotiek (§ 1166 ods. 1 písm. c).

Neskorá zmena

Po predaji je na zmenu potrebný písomný súhlas každého vlastníka, ktorého práv a povinností sa zmena dotkne. Pri zaťaženej jednotke (napr. záložným právom banky) zákon vyžaduje aj písomný súhlas oprávneného, ak sa zmena dotkne jeho práv; súhlas bánk pri zaťažených jednotkách vyžadujeme vždy. Na účinnosť je navyše potrebná väčšina hlasov všetkých vlastníkov, ibaže sa zmena dotýka všetkých (§ 1169 ods. 1). Niektoré zmeny, napríklad zmenu účelu užívania bytu na žiadosť vlastníka, schvaľuje len väčšina (§ 1169 ods. 2). Analýza

Zmena vyhlásenia vlastníka: kedy je potrebná a ako prebieha

Vyhlásenie opisuje dom a jednotky; kto jednotky vlastní, eviduje kataster. Preto sa nemení zakaždým, keď jednotka zmení majiteľa.

Niektoré zmeny schváli väčšina hlasov všetkých vlastníkov bez súhlasu jednotlivcov: zmena spoločných častí, pri ktorej sa nemení veľkosť podielov a nejde o časti vo výlučnom užívaní vlastníka jednotky, zmena účelu užívania bytu na žiadosť jeho vlastníka a zmena pravidiel správy uvedených vo vyhlásení (§ 1169 ods. 2).

1. Posúdenie a podklady

   Prejdeme platné vyhlásenie (úplné znenie zo zbierky listín) a navrhneme zmenu. Ak sa stavebne menia jednotky alebo spoločné časti, zabezpečíme zameranie a nové pôdorysy.

2. Súhlasy

   Písomný súhlas potrebuje každý vlastník jednotky, ktorého práv a povinností sa zmena dotkne. Pri zaťažených jednotkách vždy vyžadujeme aj písomný súhlas záložných veriteľov, typicky bánk, a bez neho zmenu nedokončujeme. Zákon ho výslovne vyžaduje, ak sa zmena dotkne ich práv (§ 1169 ods. 1); bez neho však hrozí zamietnutie vkladu alebo spor s bankou, preto ho považujeme za nutný vždy. Na účinnosť zmeny je navyše potrebný súhlas väčšiny hlasov všetkých vlastníkov jednotiek; ak sa zmena dotýka práv a povinností všetkých vlastníkov, musia písomne súhlasiť všetci (§ 1169 ods. 1). Podpisy na súhlasoch dávame úradne overiť.

3. Listina o zmene

   Pripravíme listinu o zmene vyhlásenia podľa požiadaviek katastra a s ohľadom na podmienky bánk. Hlasovať o nej možno aj na zhromaždení (§ 1221 ods. 2), písomné súhlasy dotknutých vlastníkov a bánk tým však nenahradíte.

4. Vklad do katastra

   Podáme návrh na vklad; správny poplatok je 2 000 Kč. Katastrálny úrad môže vklad povoliť najskôr po 20 dňoch od odoslania informácie o plombe dotknutým vlastníkom a ďalším oprávneným (§ 18 ods. 1 katastrálneho zákona).

5. Úplné znenie

   Po zápise vyhotoví osoba zodpovedná za správu domu úplné znenie vyhlásenia a založí ho do zbierky listín katastra (poplatok 1 000 Kč) a ak je zapísaná v registri, aj tam (§ 1220). Pripravíme ho za vás.

Súhlas banky ako záložného veriteľa vyžadujeme pri každej zmene, ktorá sa týka jednotky zaťaženej záložným právom. Zákon ho vyžaduje, ak sa zmena dotkne práv záložného veriteľa (§ 1169 ods. 1), typicky pri zmene vymedzenia zaťaženej jednotky, jej podielu na spoločných častiach alebo výlučného užívania. Banky zvyčajne chcú poznať dopad zmeny na hodnotu zálohu, preto ich oslovujeme hneď na začiatku. Prehlasovaný vlastník sa môže do troch mesiacov obrátiť na súd (§ 1169 ods. 3 a § 1209).

Kupujete byt alebo dom s jednotkami? Čo vo vyhlásení vlastníka skontrolovať

• či vymedzenie jednotky a jej podlahová plocha zodpovedajú skutočnosti a pôdorysom,
• či pivnica alebo parkovacie státie sú súčasťou bytu, spoločnou časťou, alebo samostatnou jednotkou či podielom na nej, a či sú balkón, lodžia či terasa vyhradené na výlučné užívanie vášho bytu,
• veľkosť podielu na spoločných častiach: podľa neho spravidla prispievate na správu domu (§ 1180 ods. 1) a hlasujete na zhromaždení SVJ (§ 1206 ods. 1),
• či vyhlásenie neurčuje iné rozdelenie príspevkov alebo vlastné pravidlá správy,
• aké vecné bremená a iné závady na jednotku prešli (§ 1166 ods. 1 písm. c),
• či je v zbierke listín úplné znenie vyhlásenia po poslednej zmene (§ 1220).

Kupujúceho chráni aj zákon. Len čo je vlastnícke právo k jednotkám zapísané v katastri a k jednotke nadobudla vecné právo ďalšia osoba, nemožno vyhlásenie vyhlásiť za neplatné ani určiť, že vlastnícke právo k jednotke nevzniklo (§ 1167). Vyhlásenie pred kúpou skontrolujeme v rámci kúpnej zmluvy a na bezpečné vyporiadanie kúpnej ceny ponúkame advokátsku úschovu.

Od vyhlásenia po odovzdanie kľúčov