Prohlášení vlastníka je „rodný list“ každé bytové jednotky. 

Teprve díky němu může vzniknout byt jako samostatná nemovitá věc — tedy něco, co lze prodat, darovat, pronajmout nebo použít jako zástavu.

Ať jde o bytový dům, původní družstevní objekt nebo polyfunkční budovu: bez precizně připraveného prohlášení vlastníka se dál nepohnete.

Co přesně je prohlášení vlastníka?

V právní rovině jde o písemné rozhodnutí, kterým vlastník rozdělí dům na jednotlivé jednotky — bytové i nebytové.

U družstevních domů platí, že takto vyčleněné jednotky lze následně převést na jednotlivé členy.

Praktický dopad?

Teprve po zápisu do katastru nemovitostí může každá jednotka žít vlastním právním životem.

Co je potřeba pro rozdělení domu na jednotky?

Zde se často láme chleba. Kvalitní prohlášení vlastníka nevzniká z žádného univerzálního vzoru — každý dům je unikát a právní úprava je přísná.

Neobejdete se bez:

• detailní znalosti občanského zákoníku, katastrálního zákona a prováděcích předpisů,

• pochopení stavebně-technických specifik budovy,

• správné interpretace výměr, půdorysů a užívání jednotlivých prostor.

Bez zkušeností se v tomto procesu chybuje často a nákladně — chyby se navíc obvykle projeví až při pozdějším převodu jednotek nebo při fungování SVJ.

Jak probíhá samotné rozdělení budovy?

1. Geodetické zaměření domu
   Zeměměřiči zaměří všechna podlaží, všechny byty i nebytové prostory. Potřebují přístup úplně všude.

2. Geometrický plán
   Vše se zakreslí do plánu — včetně přesných výměr podlahových ploch.

3. Předání podkladů advokátovi
   Advokátní kancelář specializovaná na realitní právo připraví text prohlášení vlastníka. Ten obsahuje:
   – popis pozemku, domu, obce a katastrálního území,
   – popisy jednotek,
   – přehled společných a výlučných částí,
   – určení podílů.

4. Přílohy
   Součástí musí být půdorysy nebo schémata všech podlaží včetně vyznačení společných částí a podlahových ploch.

5. Vklad do katastru
   Po kontrole KÚ se dokument uloží do sbírky listin.

Co musí obsahovat každé prohlášení vlastníka?

Podle zákona jde zejména o tyto náležitosti:

• Údaje o pozemku, budově, obci a katastru.

• Specifikaci každé jednotky:
  – číslo, název, umístění, účel užívání.

• Vymezení společných a výlučných částí:
  – např. balkon, terasa, chodby, výtah, sklepy, technické místnosti.

• Podíly na společných částech domu.

• Uvedení věcných práv a jejich přechodu na vlastníky jednotek.

• Vymezení jednotek, pokud je dům součástí pozemku.

Jedná se o dokument, který ovlivní vztahy mezi vlastníky na mnoho let dopředu — jeho obsah proto musí být absolutně přesný.

Proč je změna prohlášení tak složitá?

Změna či oprava prohlášení vlastníka je:

• právně náročná,

• často finančně nákladná,

• organizačně komplikovaná (účast mnoha vlastníků),

• vyžaduje opětovnou přípravu, odsouhlasení, podpisy a vklad do katastru.

Je-li prohlášení špatně připravené na začátku, pozdější oprava stojí mnohonásobně víc času i peněz.

Uložení ve sbírce listin

Po vkladu je prohlášení vlastníka v listinné formě uloženo ve sbírce listin na příslušném katastrálním úřadě.

Oprávněné osoby do něj mohou nahlížet a pořídit si opis nebo kopii.

Kdy vzniká SVJ?

Pokud rozdělením vznikne alespoň pět jednotek, z nichž čtyři vlastní čtyři různé osoby, vzniká zákonná povinnost založit Společenství vlastníků jednotek.

Proces:

1. svolání ustanovující schůze,

2. souhlas všech vlastníků,

3. schválení stanov připravených advokátem,

4. sepsání notářského zápisu,

5. zápis SVJ do veřejného rejstříku.

3 hlavní poznatky

• Prohlášení vlastníka je zásadní dokument, bez kterého jednotky právně nevzniknou.

• Každý dům je z hlediska práva i techniky unikát — proto neexistuje univerzální vzor bez rizika chyb.

• Špatně připravené prohlášení vede ke sporům, problémům v SVJ a drahým změnám v budoucnu.