Pro bytová družstva a jejich členy
Převod družstevních bytů do vlastnictví členů
Provedeme družstvo celým převodem: od rozhodnutí družstva přes prohlášení vlastníka a smlouvy se členy až po zápis do katastru a založení společenství vlastníků.
- Nabídka s cenou do 1 pracovního dne
- Zaměření a půdorysy přes partnerského geodeta
- Prohlášení vlastníka, smlouvy se členy i založení SVJ
- Advokáti ČAKzapsaní v seznamu České advokátní komory
- do 50 mil. Kčpojištění odpovědnosti kanceláře
- Cena předemnabídka s cenou do 1 pracovního dne po konzultaci
Stručně
Družstevní byt je ve vlastnictví bytového družstva; člen má družstevní podíl a byt v nájmu (§ 729 zákona o obchodních korporacích). Aby se z bytu stala jednotka ve vlastnictví člena, musí být dům rozdělen na jednotky. Není-li ještě rozdělen, učiní to družstvo prohlášením vlastníka (§ 1164 občanského zákoníku). Potom jednotky převede smlouvami na členy-nájemce. Byt, na jehož pořízení se člen podílel, lze převést jen na něj (§ 1188 občanského zákoníku). Souhlas členů-nájemců s podmínkami převodu, který zákon jinak pro převod družstevních bytů vyžaduje, se na převody členům-nájemcům nevztahuje (§ 751 odst. 3 zákona o obchodních korporacích).
Co musí družstvo rozhodnout a vyřešit
- Kdo o převodu rozhoduje
- Orgán, který určí stanovy. Pokud by převod znamenal převod takové části jmění, která podstatně mění skutečnou činnost družstva, schvaluje jej vždy členská schůze (§ 656 písm. m) zákona o obchodních korporacích). Proto začínáme kontrolou stanov.
- Podmínky převodu
- Za jakou cenu se jednotky převádějí, jak se vypořádá podíl člena na nesplaceném úvěru a na prostředcích na opravy, kdo hradí náklady na prohlášení, geodeta a vklady. Jednotné podmínky pro všechny členy předcházejí sporům.
- Úvěr a zástava na domě
- Je-li dům zastaven pro úvěr, vždy si předem vyžádáme písemný souhlas banky; podmínky převodu zastavených jednotek, případně splacení části úvěru, určuje úvěrová smlouva. Nové zastavení domu by vyžadovalo předchozí souhlas alespoň dvou třetin členů-nájemců (§ 752 zákona o obchodních korporacích).
- Členové, kteří převod nechtějí
- Zůstávají nájemci družstevních bytů a družstvo dál vlastní jejich jednotky. Převody tedy nemusí proběhnout naráz u všech bytů.
- Nájemci, kteří nejsou členy
- Převádí-li se jednotka vzniklá rozdělením domu poprvé, má nájemce bytu předkupní právo; zanikne, nepřijme-li nabídku do šesti měsíců (§ 1187 odst. 1 občanského zákoníku). Nájemce, který je právnickou osobou, předkupní právo nemá (§ 1187 odst. 2). Porušení předkupního práva nezpůsobí neplatnost smlouvy, nájemce se ale může na nabyvateli domáhat, aby mu jednotku za příslušnou úplatu převedl (§ 2144 občanského zákoníku, NS 26 Cdo 3862/2015).
Pozor na domy s převody před rokem 2014
Pokud v domě někdo nabyl alespoň jednu jednotku podle zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) ještě před 1. 1. 2014, vznikají podle dosavadních předpisů i další jednotky v tomto domě (§ 3063 občanského zákoníku). Převodní smlouvy se přitom už řídí občanským zákoníkem (NS 26 Cdo 3862/2015). V takovém domě je už zpravidla prohlášení podle dřívějšího zákona a nové se nedělá; zbylé jednotky se převádějí podle něj a často už existuje i společenství vlastníků. Ve starších družstevních domech to bývá častá situace, proto ji prověřujeme jako první.
Jak převod probíhá
Prověrka družstva a domu
Projdeme stanovy, zápisy v katastru včetně vlastnictví pozemku pod domem, úvěry, zástavy a podmínky případných dotací, nájemní vztahy a to, zda už byly některé byty v domě převedeny dříve.
Podmínky převodu
Navrhneme podmínky převodu (cena, vypořádání podílu na úvěru a na prostředcích na opravy, co se stane s členstvím a členským vkladem, kdo hradí náklady) a připravíme podklady pro rozhodnutí orgánu družstva. Daňové dopady ceny pomůžeme posoudit s daňovým poradcem.
Zaměření a prohlášení vlastníka
Není-li dům ještě rozdělen na jednotky, zaměří ho partnerská geodetická kancelář a připraví půdorysy. Družstvo jako vlastník domu, za něž jedná jeho statutární orgán, pak prohlášením rozdělí dům na jednotky a podáme návrh na vklad do katastru.
Společenství vlastníků
Pokud v domě společenství vlastníků ještě není, založíme ho s předstihem, aby převody nezastavil katastr. Připravíme stanovy a zápis do rejstříku.
Smlouvy s členy a vklad
Připravíme smlouvy o převodu jednotek se členy a návrhy na vklad. Vyřešíme i souhlas banky, je-li dům zastaven.
Co dál s družstvem
Po převodech zůstává družstvo vlastníkem nepřevedených jednotek. Na jiné než bytové družstvo se může změnit, až žádný jeho člen nebude nájemcem družstevního bytu ve vlastnictví družstva a žádnému nevznikne podle stanov právo na nájem (§ 730 zákona o obchodních korporacích). Družstvo se také může rozhodnout zrušit.
Společenství vlastníků: kdy musí vzniknout
Společenství vlastníků jednotek musí vzniknout v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům (§ 1198 odst. 1 občanského zákoníku). Jakmile by v takovém domě převodem vznikl čtvrtý různý vlastník, katastr převod bez prokázaného vzniku společenství nezapíše (§ 1198 odst. 2). U družstevního domu, kde se převádí více bytů najednou, je proto potřeba SVJ připravit dopředu. Družstvo jako vlastník všech jednotek ho může založit samo (§ 1200 odst. 1).
Navazující služby
Kupní smlouvy a úschova
Když člen jednotku později prodává, pro bezpečné vypořádání kupní ceny nabízíme advokátní úschovu.
Nástavba a půdní vestavba
Když družstvo chce využít půdu nebo střechu domu: souhlasy členů, smlouva s investorem a zajištění pro družstvo.
Časté dotazy
Krátké odpovědi
Mají členové družstva nárok na převod bytu do vlastnictví?
Obecný nárok na převod dnešní zákony nestanoví. O převodu rozhoduje družstvo podle stanov. Zákon ale určuje, komu lze jednotku převést: byt, na jehož pořízení se člen nebo jeho právní předchůdce podílel prací nebo majetkovou účastí, lze převést jen na tohoto člena-nájemce (§ 1188 občanského zákoníku). Výjimkou mohou být členové družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta státní pomoc, kteří družstvo včas vyzvali k převodu podle dřívějších předpisů (nejpozději do 30. 6. 1995). Nárok mohou založit i stanovy družstva. Takové případy posuzujeme jednotlivě.
Musí s převody souhlasit všichni členové družstva?
Ne. Jiné osobě smí bytové družstvo převést družstevní byty jen tehdy, souhlasí-li s podmínkami převodu předem všichni členové-nájemci těchto bytů a členové, kteří mají podle stanov právo na nájem; souhlas musí být písemný s úředně ověřeným podpisem (§ 751 odst. 1 a 2 zákona o obchodních korporacích). Na převody družstevních bytů do vlastnictví členů, kteří jsou jejich nájemci, se tato podmínka nevztahuje (§ 751 odst. 3). O převodu rozhoduje orgán určený stanovami.
Co když část členů převod nechce?
Převody nejsou povinné. Členové, kteří o převod nestojí, zůstávají nájemci družstevních bytů a družstvo dál vlastní jejich jednotky. V domě pak vedle sebe fungují vlastníci jednotek, družstvo jako vlastník zbylých jednotek a společenství vlastníků.
V domě už byly některé byty převedeny před rokem 2014. Mění to něco?
Ano. Nabyl-li někdo alespoň jednu jednotku v domě podle zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) před 1. 1. 2014, vznikají i další jednotky v tomto domě podle dosavadních předpisů (§ 3063 občanského zákoníku). Samotná převodní smlouva se už řídí občanským zákoníkem (NS 26 Cdo 3862/2015). V takovém domě je už zpravidla prohlášení podle dřívějšího zákona, nové se nedělá a často už existuje i společenství vlastníků.
Na domě je úvěr se zástavním právem banky. Lze byty převést?
Lze. Je-li dům zastaven, vždy si předem vyžádáme písemný souhlas banky; podmínky převodu zastavených jednotek, případně splacení příslušné části úvěru, určuje úvěrová smlouva. Pokud by družstvo potřebovalo dům nově zastavit, potřebuje předchozí souhlas alespoň dvou třetin členů-nájemců s úředně ověřenými podpisy (§ 752 zákona o obchodních korporacích).
Komu připadne byt, je-li družstevní podíl ve společném jmění manželů?
Je-li družstevní podíl součástí společného jmění manželů, jde o společný nájem manželů (§ 745 zákona o obchodních korporacích) a jednotku zpravidla nabývají oba manželé do společného jmění. U konkrétního člena to ověříme před sepsáním smlouvy.
Kolik převod stojí?
Katastru se platí správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh na vklad (prohlášení vlastníka i jednotlivé převody). Odměna za prohlášení, smlouvy a SVJ závisí na počtu jednotek a na tom, kolik členů převod chce. Po vyplnění formuláře pošleme nabídku s cenou do 1 pracovního dne.
Raději to nejdřív probrat?
Na úvodní konzultaci zdarma projdeme situaci vašeho družstva a navrhneme postup, osobně v Praze 1 nebo online.