Podnájem je právní vztah, který se vytváří mezi nájemcem, jenž má byt nebo jiný prostor pronajatý od vlastníka, a podnájemcem, který tento prostor užívá. Podnájemce nemá přímý vztah s majitelem nemovitosti, a proto jeho práva a povinnosti závisí na nájemní smlouvě. Pokud nájem skončí, automaticky zaniká i podnájem, a to i v případě, že byl dohodnut na delší dobu.

Podnájem je často využíván při spolubydlení, krátkodobých pronájmech nebo v družstevních bytech, kde člen družstva pronajímá svůj byt. Podle občanského zákoníku je podnájem povolen pouze se souhlasem pronajímatele, kromě situací, kdy jde o dočasné ubytování jiných osob.

Podnájemce má slabší postavení než nájemce, protože například nemá právo na uzavření nové smlouvy nebo ochranu před výpovědí. Jeho právní jistota závisí na tom, jak nájemce plní své povinnosti vůči majiteli bytu.

Pokud nájemce poruší smlouvu, například nezaplatí nájem, pronajímatel může nájem ukončit, což automaticky zruší i podnájemní vztah, přičemž podnájemce nemá žádná práva vůči vlastníkovi.

Podnájem může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou, a smlouva by měla jasně uvádět:

- jak a k čemu se prostory užívají,
- kolik a jak se platí podnájemné,
- práva a povinnosti podnájemce (např. údržba a užívání společných prostor),
- podmínky pro ukončení smlouvy.

Dobře sepsaná podnájemní smlouva pomáhá chránit jak nájemce, tak podnájemce před spory a vymezuje odpovědnost za případné škody nebo nedoplatky.