Každá stavba má své nedostatky – někdy drobné, jindy zásadní.

Rozdíl mezi tím, zda může objednatel požadovat jen opravu, slevu z ceny, nebo dokonce odstoupit od smlouvy, je přitom klíčový.

Z právního pohledu jde o okamžik, kdy se odpovědnost za vadu mění v právo objednatele z vadného plnění.

Pokud víte, jak tyto nároky správně uplatnit, dokážete zabránit ztrátám, které by jinak šly z vašeho rozpočtu.

Právo z vadného plnění – základní princip

Jakmile se na stavebním díle objeví vada, která porušuje smlouvu o dílo, vzniká objednateli právo z vadného plnění podle § 2106 a násl. občanského zákoníku.

Objednatel musí zhotoviteli oznámit vadu a zvolit, jaké právo uplatňuje – tedy co konkrétně požaduje.

Zákon umožňuje tři varianty postupu:

1. požadovat odstranění vady,

2. požadovat přiměřenou slevu z ceny díla, nebo

3. odstoupit od smlouvy, pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy.

Tato volba je závazná – jakmile ji objednatel sdělí, nemůže ji jednostranně měnit, ledaže zhotovitel neplní své povinnosti.

Sleva z ceny díla: nejčastější, ale často podceňovaný nástroj

Z právního pohledu je sleva z ceny ekvivalentní nápravě vady finanční cestou.
Objednatel se smiřuje s tím, že vada zůstane, ale požaduje snížení ceny odpovídající rozsahu vady.

Podle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku má objednatel právo na slevu tehdy, když:

• vada není odstranitelná, nebo

• zhotovitel vadu neodstraní v přiměřené době, kterou mu objednatel stanovil.

Nejvyšší soud (23 Cdo 1991/2008) potvrdil, že výše slevy se určuje jako rozdíl mezi hodnotou díla bez vad a hodnotou díla s vadami ke dni předání.
Zohledňuje se přitom:

• rozsah a závažnost vady,

• vliv na užívání stavby,

• estetické dopady,

• a případné další újmy, například ztráta užitku po dobu oprav.

Prakticky to znamená, že slevu z ceny můžete požadovat vždy, když:

• zhotovitel odmítne odstranit vadu,

• vadu sice uzná, ale neřeší ji včas,

• nebo by oprava byla ekonomicky či technicky neúměrně nákladná.

Sleva vám umožní zachovat hodnotu investice, aniž byste museli stavbu rozbourat.

Odstoupení od smlouvy: krajní varianta pro podstatné vady

Odstoupení od smlouvy je nejzávažnější reakcí na vady díla.

Podle § 2106 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku může objednatel od smlouvy odstoupit, pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy o dílo – tedy pokud:

• stavbu nelze bezpečně nebo účelně užívat,

• oprava je technicky či ekonomicky nemožná, nebo

• by oprava znamenala fakticky nové provedení díla.

Odborné materiály, jako je Kvalifikace faktických vad díla v investiční výstavbě, i § 2002 občanského zákoníku zdůrazňují, že je nutné zkoumat, zda vada zásadně zmařila účel smlouvy.

Pokud ano, má objednatel právo odstoupit a žádat vrácení zaplacené ceny.

Naopak odstranitelné nebo drobné vady toto kritérium nesplňují – tam přichází v úvahu oprava nebo sleva, nikoli odstoupení.

Kdy může objednatel změnit svůj nárok

Zákon dává objednateli určitou flexibilitu.

Pokud si nejdříve zvolil odstranění vady, ale zhotovitel ji v přiměřené době neodstranil, může objednatel přejít na jiný nárok – nejčastěji na slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy (§ 2106 odst. 2 OZ).

Tento postup je logický: zhotovitel, který své povinnosti neplní, nemůže těžit z právní jistoty volby objednatele.

Právo zadržet část ceny do odstranění vady

Velmi praktické pravidlo vyplývá z § 2108 OZ – objednatel má právo zadržet část ceny odpovídající hodnotě slevy do doby, než zhotovitel vadu odstraní.

Tento nástroj je účinný zejména tehdy, když vada ještě není uznána, ale objednatel má oprávněné pochybnosti o kvalitě.

Příklad z praxe: Objednatel může zadržet například 10 % ceny díla, dokud nebudou odstraněny vady uvedené v předávacím protokolu.

Tím si objednatel udrží vyjednávací pozici a minimalizuje riziko, že zhotovitel po převzetí stavby přestane komunikovat.

Kdy sleva a kdy odstoupení – praktické shrnutí

Rozhodující je povaha vady:

• Odstranitelná vada → právo požadovat opravu.

• Neodstranitelná nebo neodstraněná včas → právo na přiměřenou slevu z ceny.

• Podstatná vada, která zmařila účel smlouvy → právo odstoupit od smlouvy.

• Vědomá vada, o které zhotovitel věděl → právo na slevu nebo odstoupení i po uplynutí lhůty.

• Vadný materiál dodaný objednatelem, na který zhotovitel neupozornil → právo na opravu nebo slevu.

Na co si dát pozor v praxi

• Každý požadavek (oprava, sleva, odstoupení) musí být sdělen písemně a prokazatelně doručen.

• Změna požadavku je možná jen tehdy, pokud zhotovitel vadu včas neodstraní.

• Odstoupení od smlouvy musí být konkrétní, odůvodněné a jednoznačné – jinak může být zpochybněno.

• Vždy je vhodné předem doložit rozsah vady odborným posudkem, jinak se důkazní břemeno obrací proti objednateli.

Závěr

Rozhodování mezi slevou, opravou a odstoupením od smlouvy není jen právní otázkou – je to strategické rozhodnutí.

Znalost pravidel občanského zákoníku a aktuální judikatury může znamenat rozdíl mezi úspěšnou reklamací a ztrátou statisíců.