Úvod

Rozhodnutí Nejvyššího soudu z léta 2025 změnilo optiku na to, kdy může objednatel uplatnit práva z vadného plnění, tedy kdy má nárok reklamovat vady díla.

Soud šel do hloubky – z pouhého sporu o střechu udělal přehledný manuál, jak v praxi správně posoudit, zda už práva z vad vznikla.

1. Sledujte okamžik přechodu nebezpečí škody

To je zcela rozhodující moment.

Podle § 2608 OZ přechází nebezpečí škody (a s ním i možnost uplatnit vady) převzetím věci – tedy chvílí, kdy objednatel dílo nebo jeho část fakticky převezme.

Pokud jste dílo převzali, začali ho užívat, zaplatili nebo potvrdili předávací protokol, pak už zhotovitel nese odpovědnost za vady, i když ještě něco zbývá dodělat.

Tip z praxe:

K přechodu nebezpečí škody může dojít i „tichým převzetím“ – např. tím, že dílo používáte nebo platíte fakturu za etapu. Každá situace je unikátní, proto při posuzování, kdy došlo k převzetí nebezpečí zbystřete.

2. I částečně dokončené dílo může být „předané“

Nejvyšší soud odmítl formalismus:

„To, že dílo nebylo dokončeno v celém rozsahu, neznamená, že nemohlo být předáno po částech.“

Pokud lze části díla od sebe oddělit (např. střecha, fasáda, elektroinstalace), je možné, že každá etapa se předává samostatně a od toho okamžiku vznikají práva z vadného plnění.

💬 Tip:
Uvádějte ve smlouvě jasně, které části se budou předávat po etapách.
Snížíte tak sporům, kdy jedna strana tvrdí, že „ještě to nebylo hotové“.

3. Není nutné mít výslovnou dohodu o postupném předávání

Soud výslovně uvedl, že § 2606 OZ se použije i bez písemné dohody.
Stačí, že z okolností plyne, že dílo bylo fakticky předáváno po částech.

💬 Příklad:

Pokud zhotovitel dokončí střechu, vy ji už používáte a on ji fakturuje – soud to může vyhodnotit jako částečné předání.

4. Zhotovitel má povinnost informovat spotřebitele předem

Podle § 1811 OZ má podnikatel (zhotovitel) informační povinnost – musí už při uzavření smlouvy spotřebiteli vysvětlit:

• jaká práva mu vznikají z vadného plnění,

• kdy je může uplatnit,

• a jak je uplatnit.

Pokud to neučiní, nemůže se později spoléhat na obranu, že reklamace byla „předčasná“. 

Soud takové jednání může označit za nepoctivé (§ 6 OZ) a promítnout to i do náhrady nákladů řízení. Soud může

💬 Tip pro zhotovitele:
Zařaďte informaci o reklamaci do smlouvy, nabídky nebo předávacího protokolu. 

5. Přechod nebezpečí škody musí soud zkoumat konkrétně

Nejvyšší soud vytkl nižším instancím, že přechod nebezpečí škody „přehlédly“.
Nestačí říct: „dílo nebylo celé hotové“.

Soud musí zjistit, zda už část díla byla fakticky převzata a užívána – a teprve poté rozhodnout, jestli právo z vad vzniklo.

💬 Tip pro objednatele:
Ukládejte si důkazy o předání části díla (fotky, e-maily, faktury, komunikaci).
Pomůžou, pokud budete muset prokázat, že už jste dílo převzali.

6. Rozhoduje skutečné chování stran, ne jen text smlouvy

Nejvyšší soud zdůraznil, že právo sleduje realitu.

I když ve smlouvě nestojí, že se dílo předává po částech, může se tak dít v praxi – a soud musí tuto skutečnost zohlednit.

💬 Příklad:
Zhotovitel po každé fázi vystaví fakturu, objednatel dílo používá – to už může být považováno za předání, i když se o tom výslovně nepsalo.

7. Spotřebitel má mít rovnováhu sil

Rozhodnutí posiluje ochranu zejména běžných zákazníků:

Pokud podnikatel neuvede jasné informace a pak se hájí procesními námitkami (např. „bylo to předčasné“), soud může takovou obranu považovat za neférovou.

Smyslem je, aby se spotřebitel nemusel v právu ztrácet, ale měl stejnou možnost domoci se svých práv.

💬 Tip:
Pokud jste laik a zhotovitel tvrdí, že ještě „nenastal čas reklamovat“, požadujte po něm, ať písemně uvede, od kdy přesně můžete vady uplatnit.

Shrnutí: Na co se soud dívá při posuzování vadného plnění

-> Byla část díla fakticky převzata nebo užívána?

-> Přešlo nebezpečí škody na objednatele?

-> Byla možná aplikace § 2606 OZ – předání po částech?

-> Plnil zhotovitel informační povinnost vůči spotřebiteli?

-> Chovaly se strany v souladu s poctivostí a férovostí?

Pokud na většinu odpovíte „ano“, vznik práva z vadného plnění je velmi pravděpodobný.

Závěr

Nejvyšší soud svým rozhodnutím vzkázal, že Právo z vadného plnění nevzniká až s papírovým předáním, ale v momentě, kdy objednatel reálně přebírá odpovědnost za dílo.

Pro praxi to znamená méně formalismu, více zdravého rozumu – a jasnější pravidla, kdy se bránit proti vadám, méně spoléhání na "znění smlouvy".

3 praktické poznatky na závěr

1. Předání nemusí být formální – rozhoduje realita.

2. Zhotovitel musí informovat spotřebitele (pokud se jedná o B2C vztah).

3. Objednatel by měl uchovávat důkazy o převzetí a užívání díla. Předání může být doloženo např. komunikací, platbami.