99 % staveb má vadu. Rozdíl je jen v tom, kdo ji odhalí dřív – vy, nebo až soud.

Na první pohled vypadá vše dokonale. Stavba stojí, faktura je zaplacená, klíče předané.
A pak přijde první déšť, trhlina, vlhký kout, plíseň v rohu nebo nefunkční rekuperace – a problém, který může stát stovky tisíc korun.

Právě skryté vady patří mezi nejčastější příčiny sporů mezi objednateli a zhotoviteli. V praxi často nejde o technický detail, ale o vážný právní problém.

Zkušenost z praxe: Největší spory nevznikají kvůli tomu, co je vidět, ale kvůli tomu, co bylo přehlédnuto při předání.

Co jsou skryté vady podle občanského zákoníku

Podle § 2615 občanského zákoníku má dílo vadu, neodpovídá-li smlouvě.
Do této kategorie patří i vady, které nebyly zjevné při převzetí – tedy vady skryté.

Rozlišujeme:

• Zjevné vady → zjistitelné běžnou kontrolou při předání.
  Objednatel je musí uplatnit okamžitě.

• Skryté vady → projeví se až později, často po měsících či letech.
  U staveb lze reklamovat do 5 let od předání (§ 2629 OZ).

Kdy je dílo vadné, i když vypadá bezchybně

Dílo je vadné vždy, pokud mezi poskytnutým plněním a tím, co bylo sjednáno či očekáváno, existuje odchylka.

To znamená, že i „perfektně“ provedená stavba může být právně vadná,
pokud nesplňuje funkční, kvalitativní či účelové parametry vyplývající ze smlouvy nebo odborných zvyklostí.

Příklad: stavba je podle projektu v pořádku, ale projekt je chybný.
Odpovědnost pak sdílí zhotovitel, projektant i subdodavatel.

Skrytá vada jako právní fenomén

Nejde jen o technickou chybu – jde o porušení smlouvy s odloženým účinkem.
Odpovědnost zhotovitele je objektivní – nemůže se vyvinit tím, že o vadě nevěděl.

Hlavní pravidla:

• Záruční doba běží (obvykle) od předání, ne od zjištění vady.

• U staveb platí 5 let odpovědnosti, není-li sjednáno jinak.

• U technologií (např. elektro, kotelna) může jít o kombinovanou odpovědnost záruky i vady.

Jak poznat skrytou vadu

Zkoumá se tzv. odchylka mezi vymíněnými a obvyklými vlastnostmi (§ 1914 OZ).

V praxi sledujeme:

• co bylo sjednáno (materiály, rozměry, účel),

• jaké vlastnosti jsou obvyklé dle ČSN a stavebních zvyklostí,

• zda mohla být vada zjistitelná při převzetí.

Příklady:
mikrotrhlina v nosníku, nevhodná hydroizolace, chyba v elektroinstalaci –
vše, co se projeví až v užívání

Kdo odpovídá za skryté vady

Podle § 2630 OZ odpovídají za skryté vady všichni účastníci společně a nerozdílně – tedy zhotovitel, projektant i subdodavatel.
Objednatel si proto může vybrat, po kom bude náhradu uplatňovat.

Typicky platí:

• pokud je chyba v projektu, odpovídá projektant,

• pokud je v realizaci, odpovídá zhotovitel,

• pokud je v materiálu nebo montáži, odpovídá subdodavatel.

💡 Expert tip: Objednatel nemusí přesně dokazovat, kdo chybu způsobil. Stačí prokázat, že výsledek neplní funkci. Zákon mu dává možnost požadovat náhradu po kterémkoli ze zodpovědných subjektů.

Lhůty pro uplatnění skrytých vad

Skryté vady u staveb lze reklamovat do pěti let od předání stavby, a to bez zbytečného odkladu poté, co byly zjištěny.

Pokud je sjednána záruka za jakost, platí po dobu záruční doby stanovené smlouvou.

Je důležité si uvědomit, že lhůta neběží od okamžiku zjištění vady, ale od předání díla.

Objednatel musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu, jinak práva zaniknou.

Jak se bránit: práva objednatele

Objednatel může podle § 2619 OZ požadovat:

• odstranění vady,

• přiměřenou slevu z ceny,

• odstoupení od smlouvy (při podstatné vadě),

• náhradu škody.

Často se kombinuje sleva + náhrada škody, např. při vadném zateplení.

Odstoupení od smlouvy = krajní řešení.

Podle § 2002 OZ je odstoupení možné, pokud vada znemožňuje užívání stavby (statika, elektro, topení, požární či hygienické normy).

Soudy však vyžadují, aby předtím proběhla písemná výzva k nápravě.

Nejčastější chyby objednatelů

• Předání bez výhrad – podpis „bez vad“ oslabuje pozici.

• Chybí odborná kontrola – vždy přizvěte technický dozor, jednak je zcela zásadní, aby byl přítomný při výstavbě, ale rovněž při předpřejímce a 100% při závěrečné kontrole při předání díla.

• Zmeškání lhůty – zaniká nárok.

• Slabé důkazy – archivujte fotky, posudky, e-maily, svědky.

Prevence: jak minimalizovat riziko

• Precizní smlouva o dílo s jasným popisem parametrů.

• Důsledná dokumentace projektů a změn.

• Pravidelná kontrola stavebního dozoru.

• Smluvní záruka za jakost – ideálně s rozšířenou odpovědností.

Zkušenost z praxe: Nejlepší „záruka“ je pečlivě napsaná smlouva, ne papír s razítkem po kolaudaci.

Závěr: jistota nevzniká po kolaudaci, ale při podpisu smlouvy

Skryté vady jsou nejdražší právní komplikací ve stavebnictví.

Kdo je řeší až po předání, často už jen hasí požár.

Právní rámec §§ 2615–2630 OZ dává objednateli silné nástroje, ale skutečná jistota vzniká už při přípravě smlouvy a kontrole průběhu stavby.

💬 Shrnutí v jedné větě: Kvalita stavby se nepozná při předání, ale až když začne fungovat.