Pro pronajímatele i nájemce obchodních prostor
Nájemce neplatí, výpověď napadl u soudu a v prostorech dál zůstává. Nebo jste nájemce: prostory mají vady, pronajímatel je neřeší a chce plné nájemné až do konce smlouvy. Spor o výpověď nebo vyklizení může s odvoláním trvat i roky a prostory mezitím nevydělávají. Jednáme za vás o dohodě, která může spor uzavřít: termín vystěhování, splátky dluhu, sleva z nájemného nebo předčasné ukončení nájmu. Rozbor smlouvy a důkazů přitom chystáme tak, aby byl použitelný i u soudu. První krok je zdarma: popíšete nám spor a do 1 pracovního dne dostanete návrh postupu s odhadem ceny.
Hledání mimosoudního řešení povedou
Theodor Klán
advokát · ev. č. ČAK 15738 · 608 758 625
Jitka Vavřínová
advokátka · ev. č. ČAK 13346
Nájemce platí pozdě, část, nebo vůbec. Dluh roste, jistota nestačí a pronajímatel chce prostory zpět.
Jedna strana vypoví, druhá podá námitky a obrátí se na soud. Než soud rozhodne, nájemce v prostorech zpravidla zůstává.
Nájem skončil, ale prostory nejsou vyklizené. Žaloba na vyklizení a pak exekuce mohou trvat dlouho.
Zatéká, nefunguje technika nebo je omezený přístup. Nájemce sníží platby, pronajímatel trvá na plném nájemném.
Kdo zaplatí úpravy, které nájemce provedl, a v jakém stavu se mají prostory vrátit po skončení nájmu.
Nájemce chce skončit dřív, než končí smlouva na dobu určitou. Pronajímatel chce nájemné až do jejího konce.
Po rozsudku by přišlo odvolání a nájemce by v prostorech zůstal ještě dlouho. Dohoda o konkrétním termínu vystěhování byla nakonec mnohem větší výhrou než úspěch u soudu.
Spor o platnost výpovědi i žaloba na vyklizení mohou s odvoláním trvat roky. Po celou dobu prostory obvykle užívá nájemce, ať platí, nebo ne. Pronajímatel je nemůže znovu pronajmout a nájemce žije v nejistotě, jestli bude moct dál podnikat.
I vyhraný rozsudek má své meze. Dluh na nájemném se z nájemce, který už nemá z čeho platit, vymáhá těžko, a vyklizení přes exekutora je další řízení s dalšími náklady.
Nájemce, který prostory opustí, navíc ztrácí místo, kde ho znají zákazníci. Proto mají obě strany silný důvod domluvit se na tom, kdy a za jakých podmínek nájem skončí, nebo jak bude pokračovat.
Kolik by stál soudní poplatek a náhrada nákladů ve vašem sporu, si orientačně spočítáte v kalkulačce na stránce Řešení sporů.
Soud rozhodne, jestli výpověď platí a kolik se dluží. Dohoda může určit, kdy a jak se prostory předají, jak se doplatí dluh a co bude s úpravami, a to i tak, aby se dala vymoci bez další žaloby.
Konkrétní den předání prostor, stav, v jakém se předají, a co se stane, když nájemce termín nedodrží.
Uznání dluhu se splátkovým kalendářem, případně se slevou za včasné vyklizení nebo za rychlé zaplacení.
Dočasně nižší nájemné po dobu oprav, rozdělení nákladů na odstranění vad, nebo nové podmínky pro další spolupráci.
Které úpravy v prostorech zůstanou, kdo za ně komu zaplatí a co nájemce odstraní. Jistota se započte nebo vrátí.
Závazek vyklidit prostory nebo zaplatit dluh lze sjednat jako notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, nebo jako smír schválený soudem. Když se nedodrží, lze podat návrh na exekuci bez další žaloby.
Chcete zkusit dohodu? Popište spor, do 1 pracovního dne pošleme postup s odhadem ceny.
Projdeme nájemní smlouvu a dodatky, výpověď a námitky, přehled plateb, předávací protokoly a korespondenci. Zjistíme, kdy a jak nájem skončil nebo skončit může.
Dluh, jistota, ušlé nájemné, náklady vyklizení, investice nájemce a délka možného sporu. Řekneme vám otevřeně, jak silná je vaše pozice a co se stane, když se nedohodnete. Teprve pak víte, pod kterou nabídku nejít.
Lhůty k námitkám proti výpovědi i k návrhu soudu jsou krátké a jednání je nezastaví. U nájemného a jiných peněžitých nároků navrhujeme dohodu o mimosoudním jednání, po jejíž dobu promlčecí lhůta neběží (§ 647 o. z.).
Vedeme ho za vás, nebo vás připravíme a jdeme s vámi. Hledáme, na čem druhé straně skutečně záleží: čas na přestěhování, nové prostory, cash flow, pověst. Z toho skládáme varianty, které může přijmout.
Dohodu připravíme tak, aby byla jasná a dala se vymoci; kde je to vhodné, zajistíme její sepsání formou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti. Když dohoda nevyjde, máme podklady připravené pro soud.
Případy jsou anonymizované, zobecněné a zjednodušené. Každý spor je jiný a dřívější výsledky nezaručují stejný výsledek ve vaší věci.
Když nájemce vyvádí z prostor majetek nebo prostory poškozuje, nečekáme a doporučíme návrh na předběžné opatření nebo na zajištění důkazu (§ 74 a § 78 o. s. ř.). Když běží lhůta k námitkám proti výpovědi nebo k návrhu soudu, podáme je včas. Jednat s protistranou můžeme souběžně. Pokud to bude patrné už z vašeho popisu, upozorníme vás na to v návrhu postupu.
Blíží se konec lhůty? Zavolejte 608 758 625. Ozveme se ještě týž pracovní den; po 16:00, o víkendu a ve svátek následující pracovní den.
Časté dotazy
Proti výpovědi může vypovídaná strana vznést písemné námitky do jednoho měsíce od jejího doručení. Nevezme-li vypovídající strana výpověď do jednoho měsíce od doručení námitek zpět, lze do dvou měsíců od uplynutí této lhůty požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi (§ 2314 občanského zákoníku). Kdo námitky včas nevznese, právo na přezkum ztrácí, pokud smlouva tento režim nevylučuje. Pozor také na to, že vyklizením prostor podle výpovědi nájemce výpověď přijímá (§ 2313).
Zpravidla ne. Svépomoc zákon připouští jen výjimečně a přiměřeně (§ 14 občanského zákoníku). Pronajímatel, který nájemci brání v užívání prostor, riskuje náhradu škody i trestní odpovědnost (§ 208 trestního zákoníku). Pro pohledávky z nájmu může uplatnit zadržovací právo k movitým věcem nájemce v prostorech (§ 2234), nesmí se jich ale zmocnit násilím nebo lstí, například výměnou zámků (§ 1396). Vyklizení se domáhá u soudu. Rychlejší cestou bývá dohoda o termínu vyklizení.
Oznámí-li nájemce pronajímateli vadu řádně a včas a pronajímatel ji bez zbytečného odkladu neodstraní, takže prostory lze užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. Pokud vada užívání ztěžuje zásadně nebo je znemožňuje, může žádat prominutí nájemného nebo nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2208 občanského zákoníku). Nárok je třeba uplatnit do šesti měsíců od zjištění vady. Započíst si ho nájemce smí nejvýš do výše měsíčního nájemného. Kdo platby sníží víc nebo bez opory v zákoně, riskuje prodlení a výpověď.
Někdy ano. Skončí-li nájem výpovědí pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu, kterou pronajímatel nebo nový nájemce získal převzetím zákaznické základny vybudované nájemcem (§ 2315 občanského zákoníku). Neplatí to, byl-li nájemce vypovězen pro hrubé porušení svých povinností. Končí-li nájem dohodou, zákonný nárok nevzniká, a proto je třeba tuto položku vyjednat přímo v dohodě.
Dohodu o vyklizení lze sepsat jako notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, nebo ji nechat schválit soudem jako smír. Obojí je exekučním titulem: když nájemce termín nedodrží, lze podat návrh na exekuci bez další žaloby.
Ne. Nejsme zapsaní mediátoři podle zákona o mediaci a nevystupujeme jako neutrální třetí strana. Jsme advokáti a zastupujeme jen vás. Při jednání ale používáme postupy, které se osvědčily v mediaci: oddělujeme zájmy od pozic a hledáme řešení, které může přijmout i druhá strana.
Odměnu sjednáváme hodinově (firmám 4 300 Kč za hodinu bez DPH), nebo jako podíl z hodnoty předmětu sporu. Který způsob se pro váš spor hodí, navrhneme v nabídce. Úvodní 10minutová konzultace a návrh postupu s odhadem ceny pro jednotlivé fáze jsou zdarma a nezávazné.
Souvisí: Vymáhání pohledávek · Řešení sporů obecně
Judikatura a návody
Kdo se vám bude věnovat
advokát
Pomáhám lidem i firmám zorientovat se v právu tak, aby pro ně bylo oporou, ne překážkou.
Úvodní 10minutová konzultace je zdarma, osobně v Praze 1 nebo videohovorem. Do 1 pracovního dne pak pošleme návrh postupu s odhadem ceny.
Se souhlasem používáme Google Analytics, abychom věděli, jak web zlepšit. Bez souhlasu nic neměříme. Více