Pro investory, generální dodavatele a subdodavatele
Subdodavatel odešel ze stavby, faktury leží bez odsouhlaseného soupisu prací, pozastávku nikdo nevrací a smluvní pokuty rostou každým dnem. U soudu takový spor zpravidla znamená znalce, roky čekání a peníze zablokované po celou dobu. Jednáme za vás o celkové dohodě, která může vyřešit vady, vícepráce, pokuty i pozastávku najednou. Podklady přitom chystáme tak, aby byly použitelné i u soudu: když dohoda nepřijde, navážeme žalobou bez ztráty času. První krok je zdarma: popíšete nám spor a do 1 pracovního dne dostanete návrh postupu s odhadem ceny.
Hledání mimosoudního řešení povedou
Theodor Klán
advokát · ev. č. ČAK 15738 · 608 758 625
Jitka Vavřínová
advokátka · ev. č. ČAK 13346
Vady, pomalý postup a málo lidí na úseku. Na kontrolních dnech přibývají náhradní lhůty k milníkům, až subdodavatel ze stavby odejde. Generální dodavatel tvrdí vady a prodlení, subdodavatel nepřipravenost stavby a neproplacené práce.
Zhotovitel fakturuje práce, které objednatel neodsouhlasil, považuje za vadné nebo za neprovedené.
Zhotovitel chce zádržné zpět, objednatel ho drží kvůli vadám a nedodělkům. Smlouva často neříká jasně, kdy přesně se má vrátit.
Pokuty za nesplněné milníky rostou každým dnem a strany se přou, kdo zpoždění způsobil.
Práce nad rámec rozpočtu bez písemné změny smlouvy. Jeden je chce zaplatit, druhý je považuje za součást ceny.
Jedna strana odstoupí, druhá tvrdí, že odstoupení neplatí. Zbývá vypořádat, co už bylo postaveno, zaplaceno a co je vadné.
Typický spor na stavbě začíná neshodou o vady, postup prací a obsazení úseku. Na kontrolních dnech přibývají náhradní lhůty, a když se nesplní příliš mnoho milníků, subdodavatel zvedne kotvy a odejde. Potom obvykle obě strany tvrdí, že to způsobila ta druhá.
O vadách, rozsahu a ceně stavebních prací soud zpravidla rozhoduje až po znaleckém posudku. Při desítkách vytýkaných vad a sporných položek se dokazování snadno rozroste do několika posudků a s odvoláním může řízení trvat roky. Zálohu na znalečné obvykle skládá strana, která důkaz navrhla.
Žalobce navíc platí předem soudní poplatek: u sporu o peníze od 20 000 Kč do 40 mil. Kč 5 % ze žalované částky, nad 40 mil. Kč 2 mil. Kč a 1 % z přesahu (sazebník zákona č. 549/1991 Sb.). Po celou dobu sporu zůstávají peníze tam, kde jsou: v pozastávce, v nezaplacených fakturách a v rezervách na pokuty.
Stavba přitom nečeká. Když na úsek nastoupí jiná firma, stav prací původního zhotovitele zmizí pod další vrstvou a později se prokazuje velmi těžko. Proto je důležité zachytit ho včas: předávacím protokolem, zápisem ve stavebním deníku, fotodokumentací, případně posouzením nezávislým technikem.
Kolik by stál soudní poplatek a náhrada nákladů ve vašem sporu, si orientačně spočítáte v kalkulačce na stránce Řešení sporů.
Soud rozhoduje o jednotlivých nárocích tak, jak je strany uplatní. Dohoda může vyřešit celou stavbu najednou a navázat ji na to, co se na stavbě bude dít dál.
Vady, vícepráce, smluvní pokuty, pozastávku i nezaplacené faktury vyřeší jeden dokument (narovnání podle § 1903 občanského zákoníku), bez posuzování každé vady zvlášť.
Strany se dohodnou, co bylo provedeno, v jaké kvalitě a za kolik. Na tom stojí konečná faktura i vypořádání po odstoupení.
Odstranění vad v dohodnutých termínech, sleva z ceny tam, kde se oprava nevyplatí, nebo dokončení jinou firmou s rozúčtováním nákladů.
Vrácení pozastávky po odstranění vad nebo proti bankovní záruce. Smluvní pokuty lze dohodou snížit, započíst proti jiným nárokům nebo se jich vzdát výměnou za rychlé dokončení.
Bez další žaloby je vymahatelná jako notářský zápis se svolením k vykonatelnosti nebo jako smír schválený soudem ve smírčím řízení (§ 67 a § 69 občanského soudního řádu).
Chcete zkusit dohodu? Popište spor, do 1 pracovního dne pošleme postup s odhadem ceny.
Projdeme smlouvu o dílo, harmonogram, zápisy z kontrolních dnů, stavební deník, soupisy prací, faktury a korespondenci. Pokud má na stavbu nastoupit jiná firma, doporučíme, jak stav prací zachytit dřív, než zmizí.
Vady, vícepráce, pokuty, pozastávka, náklady dokončení: v penězích a s riziky na obou stranách. Řekneme vám otevřeně, jak silná je vaše pozice a co se stane, když se nedohodnete. Teprve pak víte, pod kterou nabídku nejít.
Vady je třeba vytknout včas (§ 2618 a § 2629 o. z.) a tuto lhůtu žádná dohoda o jednání neposune. Promlčení samotné jednání nezastaví: promlčecí lhůta po dobu jednání neběží, jen pokud strany uzavřou dohodu o mimosoudním jednání (§ 647 o. z.). Proto ji navrhujeme hned na začátku. Když protistrana dohodu odmítne nebo jednání výslovně ukončí a lhůta se blíží ke konci, doporučíme žalobu.
Vedeme ho za vás, nebo vás připravíme a jdeme s vámi, podle potřeby i se stavebním technikem. Hledáme, na čem druhé straně skutečně záleží: cash flow, reference, další zakázky, termín kolaudace. Z toho skládáme varianty, které může přijmout.
Dohodu sepíšeme tak, aby byla jasná a vymahatelná. Když nevyjde, máme podklady připravené jako pro soud a navážeme bez zbytečného zdržení. Dohodnout se lze i během řízení: soudní smír má účinky pravomocného rozsudku.
Případy jsou anonymizované, zobecněné a zjednodušené. Každý spor je jiný a dřívější výsledky nezaručují stejný výsledek ve vaší věci.
Když protistrana jen získává čas, blíží se konec promlčecí lhůty, hrozí, že firma převede majetek nebo se dostane do úpadku, doporučíme rychlou žalobu, případně návrh na předběžné opatření (§ 74 o. s. ř.). Pokud to bude patrné už z vašeho popisu, upozorníme vás na to v návrhu postupu.
Blíží se konec lhůty? Zavolejte 608 758 625. Ozveme se ještě týž pracovní den; po 16:00, o víkendu a ve svátek následující pracovní den.
Časté dotazy
Rozhoduje smlouva. Ze zákona vzniká právo na zaplacení ceny díla jeho provedením (§ 2610 o. z.); u díla prováděného po částech nebo se značnými náklady může zhotovitel, nebyla-li ujednána záloha, žádat už během provádění přiměřenou část odměny s přihlédnutím k vynaloženým nákladům (§ 2611). Stavební smlouvy ale fakturaci obvykle podmiňují odsouhlaseným soupisem provedených prací. Kdo odsouhlasení bezdůvodně odmítá, riskuje, že soupis nakonec posoudí znalec.
Pozastávku (zádržné) zákon výslovně neupravuje, její vrácení určuje smlouva. Obvykle se vrací po předání díla, po odstranění vad a nedodělků, nebo po uplynutí záruky, často ji lze nahradit bankovní zárukou. Spor o pozastávku se dá dobře vyřešit dohodou, protože ji lze navázat na harmonogram odstranění vad.
Ano. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, ne však pod výši škody, která porušením povinnosti vznikla do doby rozhodnutí (§ 2051 o. z.). Pro obě strany je to riziko, které se dobře promítá do vyjednávání.
Bez zbytečného odkladu poté, co vadu zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl. Nejzazší hranice jsou obecně dva roky od předání díla (§ 2618 o. z.), u skrytých vad stavby pět let od převzetí stavby (§ 2629). Zjevné vady uveďte už v předávacím protokolu: kdo převezme dílo bez výhrad, riskuje, že mu soud právo ze zjevné vady nepřizná (§ 2605 odst. 2). Smlouva může lhůty upravit. Vadu vytýkejte písemně a s popisem, jak se projevuje.
Pak se může bránit i zhotovitel. Prodlení objednatele se součinností může posunout termíny a ovlivnit nároky na smluvní pokuty, a pokud objednatel provedení díla zmaří z důvodu, za který odpovídá, náleží zhotoviteli cena díla snížená o to, co neprovedením díla ušetřil (§ 2613 o. z.). Proto je u sporů o termíny klíčové, co je zapsané ve stavebním deníku a v zápisech z kontrolních dnů.
Ne. Nejsme zapsaní mediátoři podle zákona o mediaci a nevystupujeme jako neutrální třetí strana. Jsme advokáti a zastupujeme jen vás. Při jednání ale používáme postupy, které se osvědčily v mediaci: oddělujeme zájmy od pozic a hledáme řešení, které může přijmout i druhá strana.
Odměnu sjednáváme hodinově (firmám 4 300 Kč za hodinu bez DPH), nebo jako podíl z hodnoty předmětu sporu. Který způsob se pro váš spor hodí, navrhneme v nabídce. Úvodní 10minutová konzultace a návrh postupu s odhadem ceny pro jednotlivé fáze jsou zdarma a nezávazné.
Souvisí: Smlouvy o dílo a vady staveb · Vymáhání pohledávek · Řešení sporů obecně
Judikatura a návody
Kdo se vám bude věnovat
advokát
Pomáhám lidem i firmám zorientovat se v právu tak, aby pro ně bylo oporou, ne překážkou.
Úvodní 10minutová konzultace je zdarma, osobně v Praze 1 nebo videohovorem. Do 1 pracovního dne pak pošleme návrh postupu s odhadem ceny.
Se souhlasem používáme Google Analytics, abychom věděli, jak web zlepšit. Bez souhlasu nic neměříme. Více